Проекты

Основные разделы сайта

Отзыв ОО "МССПиР" О порядке расчета и возмещения арендаторами расходов по содержанию имуществ

О проекте постановления Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке расчета и возмещения арендаторами, ссудополучателями расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду, переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, затрат на коммунальные и другие услуги»

    Общественное объединение «Минский столичный союз предпринимателей и работодателей», руководствуясь пунктом 9.4 Директивы Президента Республики Беларусь от 31декабря 2010г. №4 ”О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь“, внимательно ознакомилось с  проектом  Постановления Совета Министров Республики Беларусь «Об утверждении Положения о порядке расчета и возмещения арендаторами, ссудополучателями расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту сданного в аренду, переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, затрат на коммунальные и другие услуги» и считает необходимым  высказать следующие замечания:
1.    Из п.1 предлагаем удалить слова «и другие услуги**».
 А в подстрочном комментарии сказано: «** Под другими услугами понимаются услуги, которые не относятся к коммунальным и связаны с охраной недвижимого имущества, обслуживанием систем охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, пылеудаления.»
Неясно, нечетко, не конкретно.
В соответствии с ГК собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Равно собственник несет и риск случайной гибели, случайной порчи или случайного повреждения имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 211 и 212 ГК). Из этого следует, что любые меры по охране имущества, которые входят в число мер по содержанию имущества, ложатся бременем на собственника. Юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законодательством (абз. 7 части 2 ст. 2, ст. 391 ГК). В соответствии со ст. 8 Закона "Об охранной деятельности в Республике Беларусь" специальный орган охраны в сфере охранной деятельности осуществляет охрану объектов, подлежащих обязательной охране специальным органом охраны. Перечень объектов, подлежащих обязательной охране Департаментом охраны Министерства внутренних дел, утвержден Указом Президента Республики Беларусь от 25.10.2007 N 534 "О мерах по совершенствованию охранной деятельности".
В соответствии с этим перечнем обязательной охране подлежат объекты (территории, помещения, здания, сооружения), на (в) которых осуществляется производство либо хранение алкогольной продукции, табачных изделий (за исключением объектов розничной торговли).
Круг субъектов профилактики правонарушений, перечисленных в части 1 ст. 4 Закона "Об основах деятельности по профилактике правонарушений", исключает возможность отнесения к их числу  коммерческой организации частной формы собственности.
Все остальные охранные услуги оказываются специальным органом охраны исключительно на основе договора, в отношении которого отсутствуют предписания об обязательности его заключения (абз. 5 части 1 ст. 8 Закона "Об охранной деятельности в Республике Беларусь").
Таким образом, действующее законодательство Республики Беларусь (ГК; Закон "О торговле"; Закон "Об охранной деятельности в Республике Беларусь"; Закон Республики Беларусь "Об основах деятельности по профилактике правонарушений")  не содержит норм, обязывающих юридическое лицо заключать договоры с подразделениями охраны отделов внутренних дел, а также договоры по приобретению и установке  иного оборудования.
Вопросы об оплате Арендатором охранной и пожарной сигнализации, принадлежащей Арендодателю, должны указываться отдельно в договоре аренды и только!  при наличии желания Арендатора и заключении Договора о полной материальной ответственности Арендодателя за имущество Арендатора,  поскольку это право Арендатора - подключаться к охране или просто поставить хороший замок,  ведь это его расходы, а зачем платить за охрану, если не гарантируется сохранность имущества и возмещение ущерба.
Совершенно непонятно зачем арендодателю устанавливать все эти системы охранно-пожарной сигнализации, видеонаблюдения, пылеудаления, ведь по существу это делается для обеспечения безопасности и охраны имущества, но ведь у арендодателя имущество это только стены, т.е. само здание, которое вряд-ли украдут. Имущество, которое нуждается в охране принадлежит арендаторам.  
Платить же за  своего Арендодателя (иного субъекта хозяйствования) нельзя, поскольку в  соответствии с пунктом 4 статьи 546 ГК не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями.
Юридические лица свободны в заключении договора.

2.    В Положении необходимо раскрыть (именно для данного Положения) что входит в понятие следующих терминов:
- расходы по содержанию сданного в аренду имущества;
- расходы по эксплуатации сданного в аренду имущества;
- расходы по текущему ремонту сданного в аренду имущества;
- затраты на коммунальные услуги сданного в аренду имущества;
- затраты на другие услуги сданного в аренду имущества.
Раскрытие  этих  терминов даст возможность сторонам по договору аренды, определить действительные расходы, связанные с эксплуатацией арендованного имущества и предотвратит  включение необоснованных расходов со стороны арендатора (например, мраморные лестницы,  фонтаны в холлах, статуи у входа и т.п.).

3.    В п.2 сказано: «Порядок, сроки и размеры оплаты расходов по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам определяются сторонами в соответствии с настоящим Положением…»  
 Данный пункт неконкретизирован. Данное Положение никак не устанавливает ни сроки, ни размеры таких оплат.  
Кроме того, согласно ст.211 ГК именно собственник несет бремя содержания  СВОЕГО!  имущества.

4.    В части 1 п.5 сказано: «Расходы арендодателя, ссудодателя за выполненные (оказанные), в том числе сторонними организациями (индивидуальными предпринимателями), работы (услуги) по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого, переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества, возмещаются арендатором, ссудополучателем в соответствии с заключенными договорами на основании фактических затрат с учетом планируемой прибыли.»
Как уже указывалось выше, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Почему улучшения имущества должен оплачивать арендатор, ведь это ему не принадлежит, а у арендодателя возникает неосновательное обогащение (гл.59 ГК).
Непонятно, как предлагаемые расходы будут соотноситься с действующим законодательством:
« ГК   Статья 594. Улучшение арендованного имущества
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Указ Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 N 294 (ред. от 13.06.2013) "О порядке распоряжения государственным имуществом"
В случае, если арендатор (ссудополучатель) произвел за счет собственных средств в установленном порядке и с письменного согласия арендодателя (ссудодателя) улучшения арендованного (переданного в безвозмездное пользование) имущества, определенного в части первой настоящего подпункта, неотделимые без вреда для такого имущества, при продаже этому арендатору (ссудополучателю) объекта аренды (безвозмездного пользования) в соответствии с частью первой настоящего подпункта его рыночная стоимость при ее определении уменьшается на сумму затрат, понесенных этим арендатором (ссудополучателем) на указанные улучшения, если арендатору (ссудополучателю) не возмещались указанные затраты.
Директива Президента Республики Беларусь от 31.12.2010 N 4 "О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь"
2.6. предоставить право преимущественного приобретения находящегося в государственной собственности имущества (кроме земельных участков) субъектам предпринимательской деятельности, арендующим данное имущество не менее трех лет, с рассрочкой платежа на пять лет.
Стоимость при продаже арендатору объекта аренды, находящегося в государственной собственности (кроме земельных участков), должна быть уменьшена на затраты, понесенные арендатором на улучшение состояния и потребительских качеств такого объекта, если указанные улучшения учтены при определении оценочной стоимости и арендатору не возмещались эти затраты;
Кроме вышеуказанного, по нашему мнению, договор, в котором одна сторона не получает встречного предоставления, независимо от его наименования является договором с элементами договора дарения (п. 1 ст. 543 ГК). Как известно, дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пятикратного размера базовой величины, между коммерческими организациями запрещено (п. 4 ч. 1 ст. 546 ГК).

5.    Включение в состав подлежащих возмещению сумм расходов плановой прибыли,  прямо противоречит п.5 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150.

6.    Также в пункте 5 часть 2 сказано: «При этом определение размера данных расходов, предъявляемого арендатору, ссудополучателю для оплаты, осуществляется с учетом расходов арендодателя, ссудодателя, приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле арендуемой, находящейся в пользовании ссудополучателя площади недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества арендодателя, ссудодателя, за вычетом площади мест общего пользования.»
Считаем необходимым отметить, что в больших зданиях мест общего пользования очень много, а арендатор ими всеми не пользуется. Например, наша организация расположена на 1 этаже и нас не интересует, что делается на 3, 5, или 7 этажах, или в подвале - там свои арендаторы.
Кроме этого настораживает в этой формулировке - («…в общей площади недвижимого имущества арендодателя,»  то, что если у арендодателя не одно, а несколько зданий, то получается, что арендатор будет оплачивать и расходы по другим зданиям, а не только то, в котором он арендует помещение.

7.    В п. 5 сказано: «Оплата арендатором (ссудополучателем) расходов за работы по эксплуатации, текущему ремонту сдаваемого в аренду недвижимого имущества, коммунальным и другим услугам, производимым для организации-арендодателя (ссудодателя) производится путем оплаты арендодателю (ссудодателю) определенной части этих расходов исходя из фактической оплаты организацией-арендодателем»
Поддерживать, содержать  здания (помещения) в надлежащем состоянии должен и обязан! его собственник (владелец), на это он и тратит часть полученных денег - арендной платы (какую это его дело).  От того, в каком состоянии помещения, зависит коэффициент их привлекательности и, следовательно, цена аренды.
По нашему мнению Арендатор должен платить только арендную плату и коммунальные платежи.

8.    Из пункта 5 абзацы, относящиеся к оплате коммунальных услуг, предлагаем исключить, как неактуальные по вопросам оплаты коммунальных услуг уже существует ряд нормативных документов и уже устоявшаяся даже судебная практика.

9.    Предлагаем исключить последний абзац из пункта 5: «Доля расходов арендатора, ссудополучателя по другим услугам рассчитывается пропорционально арендуемой, находящейся в пользовании ссудополучателя площади недвижимого имущества.»
Как указано выше понятие «другие» неясно, нечетко, не конкретно.

10.     В пункте 7  говорится об оплате  за проведение  текущего ремонта, как самого здания, так и прилегающей территории и всех коммуникаций.
Этот пункт противоречит:  пункту 2 ст. 594 ГК, пункту 6.8. Указа Президента Республики Беларусь №294 от 4.07.2012г., п.2.6 Директивы №4,  ст.22 Закона  «Об аренде», где говориться о праве Арендатора на возмещение его расходов (затрат) на улучшение арендуемого имущества, и ст. 974 ГК о неосновательном обогащении и конечно же  указанному выше пункту 4 ст. 546 ГК. Как   указано выше, содержать  здания (помещения) в надлежащем состоянии, в том числе и ремонтировать  их, производить улучшение их состояния,  должен и обязан его собственник (владелец), на это он и тратит часть полученных за аренду денег. Ведь от того, в каком состоянии будут сдаваемые в аренду помещения, зависит коэффициент их привлекательности и, следовательно, цена аренды. Например, наша организация расположена на 1 этаже и нас не интересует, что делается во дворе, какой там асфальт, что там за ангары и склады ведь мы этим не пользуемся.
Помимо выше приведенных замечаний ОО «МССПиР» поддерживает замечания,  изложенные в отзыве РОО «БНПА»,  в том числе и относительно того, что вопросы дачи разъяснений по применению Положения уже закреплены за Государственным комитетом по имуществу (далее – Госкомимущество), как органом, уполномоченным Указом Президента Республики Беларусь от 29 марта 2012г. № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом».
Исходя из вышеизложенного ОО «МССПиР»  полагает, что данный проект полностью противоречит  духу Директивы Президента Республики Беларусь № 4 от 31 декабря 2010 г. "О развитии предпринимательской инициативы и стимулировании деловой активности в Республике Беларусь"  и политике государства,  направленной на либерализацию в сфере предпринимательства. Принятие данного проекта приведет к абсолютно неоправданному увеличению  затрат субъектов хозяйствования, которые в дальнейшем выразятся в росте  стоимости работ  (услуг) этих субъектов, т.е. инфляции, в конечном счете за все будет платить потребитель.