|
Как правило, большинство субъектов хозяйствования, не имеющих собственных площадей, арендуют их у собственников. Базой таких взаимоотношений служит договор аренды. В данном материале, подготовленном руководителем правового аналитического отдела Татьяной ЛАВРИНЧИК и специалистом центра бухгалтерской аналитики ООО «ЮрСпектр» Евгенией ПАНЫШ, рассматриваются основные моменты, которые должны быть обозначены в договоре аренды, действия, предшествующие и сопровождающие заключение такого договора, а также бухгалтерский учет и налогообложение некоторых операций, возникающиху сторон по договору аренды зданий, помещений, сооружений частной формы собственности без права выкупа.
Аренда как вид деятельности
Необходимо ли указывать в уставе юридического лица такой вид деятельности, как аренда? Этот вопрос в первую очередь встает перед субъектом хозяйствования - арендодателем. Как правило, при сдаче в аренду недвижимого имущества одним из предметов деятельности являются операции с собственным недвижимым имуществом и сдача его внаем. Обратимся к судебной практике.
Инспекция МНС провела выездную проверку по вопросу осуществления видов экономической деятельности, утвержденных уставом предприятия. Выяснилось, что предприятие сдавало в аренду нежилое помещение, т.е. осуществляло финансово-хозяйственную деятельность, не предусмотренную уставом.
Суд отказал в удовлетворении требований инспекции МНС о взыскании с предприятия дохода, полученного от деятельности, неуказанной в учредительных документах, т.к., по мнению
суда, аренда не является видом деятельности, на осуществление которого требуется специальное разрешение и который должен быть указан в учредительных документах юридического лица. Следовательно, ответчик не осуществлял деятельности, подлежащей отражению в уставе1.
Приведенный пример свидетельствует, что сдача нежилого помещения в аренду не является самостоятельным видом деятельности, который должен быть указан в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя).
Обратимся к нормативному регулированию данного вопроса.
В учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя) кроме сведений, установленных законодательством, предусматриваютсяъиды деятельности, которые будут осуществляться (осуществляются) коммер-
ческой организацией, индивидуальным предпринимателем, если их указание предусмотрено актами законодательства. При этом данные виды деятельности должны соответствовать наименованиям видов деятельности, указанным в Общегосударственном классификаторе видов экономической деятельности либо в перечне видов деятельности, на осуществление которых требуется специальное разрешение (лицензия)2.
Субъекты хозяйствования до начала осуществления видов деятельности, указания которых в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя) в соответствии с актами законодательства не требуется, обязаны письменно уведомить соответствующие регистрирующий (по месту государственной регистрации) и налоговый (по месту постановки на учет в качестве налогоплательщика) органы о тех видах деятельности, которые они предполагают осуществлять3.
Поскольку сдача в аренду недвижимого имущества не включена в Перечень видов деятельности, на осуществление которых требуются специальные разрешения4, коммерческие организации вправе осуществлять данный вид деятельности, если он не указан в уставе, после уведомления регистрирующего и налогового органа.
Полномочия арендодателя на совершение сделки
Перед подписанием договора аренды арендатору необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником сдаваемого в аренду здания, помещения либо эти объекты находятся в его хозяйственном ведении. Арендодатель-собственник имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду. Если недвижимое имущество принадлежит унитарному предприятию, государственному объединению на праве хозяйственного ведения, то юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения без согласия собственника5.
Необходимо обратить внимание на то, что полномочия лица на совершение сделки могут определяться законом, договором, учредительными документами юридического лица и доверенностью. Совершение сделки с превышением полномочий не может создавать правовых последствий для лица, от имени которого она совершена. Если такое лицо или орган вышли за пределы этих полномочий, то сделка может быть признана судом недействительной6.
Хозяйственный суд признал недействительным договор аренды на передачу нежилых помещений в аренду, заключенный между организацией «Б» (арендодатель) и предприятием «В» (арендатор).
Нежилое помещение является собственностью общественного объединения «А» и находится в пользовании организации «Б». Согласно уставу общественного объединения «А» сдача в аренду административных зданий и магазинов осуществляется по согласованию с президиумом Республиканского совета 00 «А», Организация «Б» (арендодатель) в нарушение требований устава объединения сдала часть помещений в аренду предприятию «В» сроком на 11 месяцев, не согласовав данное решение с президиумом Республиканского совета ОО «А». Таким образом, руководством организации «Б» при подписании договора аренды были превышены служебные полномочия, определенные уставом7.
Существенные условия договора аренды недвижимого имущества
Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора8.
В договоре аренды предусматриваются:
выполнение договорных обязательств;
состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;
размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;
распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;
обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;
право арендатора на выкуп арендованного имущества9.
Остановимся на наиболее значимых условиях.
1. Описание имущества, сдаваемого в аренду.
Для договора аренды недвижимого имущества существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущество, сдаваемое в аренду10.
При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений11.
Технический паспорт на здание при заключении договора аренды является основным
документом, по которому должны определяться характеристики здания, включая его внутреннюю планировку и размеры. Кроме того, наименование объекта недвижимого имущества в договоре должно соответствовать наименованию в техническом паспорте.
Если в аренду сдается часть нежилого помещения, наилучшим способом индивидуализации арендованных помещений является составление в виде отдельного приложения к договору аренды плана нежилых помещений, передаваемых в аренду. При этом в договоре следует указать, что данное приложение является его неотъемлемой частью. Приложение подписывается представителями сторон и скрепляется печатью.
На практике иногда возникают ситуации, когда арендатор фактически занимает помещение меньшей площади, чем это указано в договоре аренды. Рассмотрим, какие последствия это может повлечь.
По договору аренды арендатору фактически было передано в аренду не
88,2 кв. метра как указано в договоре, а
66,8 кв. метра (согласно плану помещения). Расчет арендной платы производился исходя из нормируемой площади, что составляет
88,2 кв. метра. Арендатор предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.
Хозяйственный суд12 пришел к выводу, что арендодатель необоснованно начислял арендную плату за
21,4 кв. метра, т.к. в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения13.
Лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)14.
Здания и иные сооружения являются объектами недвижимости, прочно связанными с земельным участком, на котором они расположены. Следовательно, владение и пользование такими объектами предполагает наличие у арендатора определенных прав на земельный участок, которые должны быть переданы одновременно с передачей в аренду здания или иного сооружения. Причем передаче подлежат не только права на земельный участок, непосредственно занятый недвижимостью, но и на ту его часть, которая необходима для использования здания или иного сооружения15. В договоре следует определить, какая часть участка передается вместе с арендуемым зданием, помещением. Плата за землю и другие природные ресурсы при аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений может включаться в состав арендной платы16.
2. Арендная плата.
Условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений17.
При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным18.
Арендодатель обратился с иском в суд19 с требованием о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения. В ходе судебного разбирательства было установлено, что в договоре аренды условие о плате за пользование помещением, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных расходов отсутствуют, т.е. сторонами не согласованы. Следовательно, такой договор следует признать незаключенным, а требование истца о его расторжении - необоснованным и неправомерным.
При признании договора аренды незаключенным применяются нормы главы 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обогащения. Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре20.
Форма собственности сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений влияет на порядок определения размера арендной платы. Так, при сдаче в аренду имущества, которое относится к частной форме собственности, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, в том числе размер арендной платы, определяются договором аренды21. Следовательно, размер арендной платы устанавливается договором по соглашению сторон. Порядок определения арендной платы для зданий, сооружений и помещений, находящихся в
государственной ч----------------'
собственности, отличается от порядка определения арендной платы для частной формы собственности и регулируется нормативными правовыми актами22. Законодательством также установлен особый порядок формирования арендной платы за торговые места, предоставляемые арендаторами на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности23.
Что касается возможности изменения размера арендной платы, то гражданское законодательство, оговаривая право сторон изменять размер арендной платы по взаимному соглашению в сроки, предусмотренные договором, одновременно устанавливает ограничение, по которому реализация данного права может быть осуществлена не чаще одного раза в год24. Возможность изменения размера арендной платы является правом, которое, может быть реализовано сторонами либо не реализовано по взаимному
соглашению, а ограничение относительно периодичности такого изменения (не чаще одного раза в год) - это обязательное правило, установленное законодательством25.
Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения26. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях27. Рассмотрим пример из судебной практики.
Между ОАО «А» (государственная форма собственности) и 000 «Б» был заключен договор аренды производственного помещения, в котором стороны предусмотрели, что размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. ОАО «А» обратилось с письмом к 000 «Б» о заключении дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы в связи с увеличением издержек арендодателя.
Не получив согласия, ОАО «А» обратилось в суд с иском о внесении изменений в договор аренды. Однако суд признал требования " необоснованными и отказал в иске.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях28. Увеличение издержек к ним не относится29.
Государственная регистрация договора аренды
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами30. Для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, регистрация обязательна. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации31.
Для государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений, нежилых помещений представляются документы, определенные постановлением Комзема32.
Если договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, не был зарегистрирован в установленном порядке, суд признает такую сделку ничтожной.
Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску о признании сделки по заключению договора
на аренду нежилого помещения ничтожной и выселении арендатора из занимаемого помещения. Между сторонами 17.01.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения, действующий по 30.08.2006, т.е. свыше одного года. Согласно договору обязанности по государственной регистрации возложены на арендатора. Однако доказательств государственной регистрации договора аренды в материалах дела не имелось, суд установил факт ничтожности сделки - договора аренды с момента ее совершения и удовлетворил требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения33.
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей34. Исходя из этого определения можносделать вывод, что любое дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, является сделкой, т.к. изменяет правоотношения сторон. Поэтому такое дополнительное соглашение подлежит государственной регистрации. Это подтверждается судебной практикой.
Стороны заключили договор аренды нежилого помещения для осуществления розничной торговли, в котором было предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду с письменного согласия арендодателя и при наличии соответствующего решения городского исполнительного комитета. Указанный договор " был в установленном порядке зарегистрирован агентством по государственной регистрации и земельному кадастру, что подтверждается надписью на оборотной стороне договора. Однако в договоре отсутствовала ссылка на то, что он считается действительным только с дополнительным соглашением, в приложении к договору аренды дополнительное соглашение также не указано.
Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, которое определяло порядок расчета по договору субаренды. Поскольку указанное соглашение в установленном порядке зарегистрировано не было, оно является ничтожным, а следовательно, субарендатор пользовался спорным имуществом без законных оснований. В такой ситуации с арендатора взыскивается стоимость неосновательного обогащения35.
Новая редакция договора после подписания сторонами соглашения о его продлении, в результате которого срок аренды превышает один год, подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, н&# | 
