Проекты

Основные разделы сайта

Как решить спорные моменты? Аренда в кризис

Как решить спорные моменты? Аренда в кризисВ моменты, когда курсы валют, по которым чаще всего исчисляется арендная плата, изменяются, теряет стабильность и сам рынок недвижимости. Арендодатели становятся несговорчивыми, настаивают на повышении платы или досрочном прекращении договоров по их инициативе. Однако арендаторы могут быть надежно защищены.

В моменты, когда курсы валют, по которым чаще всего исчисляется арендная плата, изменяются, теряет стабильность и сам рынок недвижимости. Арендодатели становятся несговорчивыми, настаивают на повышении платы или досрочном прекращении договоров по их инициативе. Однако арендаторы могут быть надежно защищены.

К каждому случаю не подготовишься, но осведомленность – лучший помощник для выхода из кризисной ситуации. Получив на руки официальное письмо своего арендодателя о том, что в связи с объективными причинами он больше не имеет возможности сдавать в аренду занимаемые площади, следует знать о нескольких вещах.

Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими арендные отношения, являются Гражданский кодекс Республики Беларусь (гл. 34) и Закон Республики Беларусь от 12 декабря 1990 г. № 460-XІІ «Об аренде» (далее – закон «Об аренде»). Некоторые особенности порядка сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в республиканской собственности, устанавливаются Указом Президента Республики Беларусь от 23 октября 2009 г. № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее – Указ № 518).

Законом «Об аренде» предусмотрено, что обязательными условиями в договоре аренды должны быть прописаны следующие пункты:
выполнение договорных обязательств;
cостав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;
размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;
распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;
обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, образец которого вы можете найти на сайте dogovorload.ru - база, где хранятся типовые договора;
обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;
право арендатора на выкуп арендованного имущества.
В договор аренды могут включаться обязанности арендодателя по материально-техническому обеспечению, содействию развитию производства, внедрению научно-технических достижений и передовых технологий, техническому перевооружению производства, социальному развитию, оказанию информационной, консультативной и иной помощи, содействию подготовке кадров, созданию необходимых условий для эффективного использования арендованного имущества и поддержания его в надлежащем состоянии.
Среди вышеназванных обязательных условий договора отсутствуют условия об изменении и/или расторжении договора. Следовательно, для определения хода дальнейших действий необходимо обратиться к нормативке (если это не прописано в самом договоре).
В статье 26 Закона «Об аренде» написано, что изменение условий договора аренды, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, а по требованию одной из сторон договор аренды может быть расторгнут лишь по решению суда и только в случаях нарушения другой стороной условий договора.

В Гражданском кодексе Республики Беларусь указан перечень требований для арендодателя при расторжении договора. Так, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут (опять-таки, только по решению суда, в случаях), когда арендатор:
 – пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 – существенно ухудшает имущество;
 – более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 – не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
В договоре аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора. Таким образом, составляя проект договора аренды, арендодатель может включить в него и основания независящие от воли или поведения арендатора, в том числе и собственный односторонний отказ от исполнения договора без обращения в суд, а лишь с письменным уведомлением в адрес арендатора (в таком случае он будет обязан «покинуть помещение»).

Следует отметить, что реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для обязательного изменения условий или расторжения договора.

В случае «необходимости» со стороны арендатодателя досрочного расторжения договора, легальных путей у него только два: получить на то согласие арендатора или обратиться в суд с соответствующим заявлением (в случае неполучения согласия). Судебные дела, как известно, не решаются одномоментно (да и стоит это определенных денег). Так что можно сделать вывод, что в подобном случае арендодатель будет пытаться «выселить» арендатора любыми иными, кроме судебных, методов. Но за арендатором законодательство оставляет право «не хотеть» досрочно расторгать договор, если он надлежащим образом выполняет свои договорные обязательства и изначально не подписал договор с условиями, играющими против него, «вслепую».

Многих сейчас также волнует вопрос: как изменятся отношения между двумя сторонами в связи с переменами на валютном рынке.
Согласно Указу № 518, при аренде недвижимости, находящейся в республиканской собственности, арендная плата вносится в белорусских рублях, исходя из размера базовой величины, установленной на день оплаты. То есть колебания валюты не могут отразиться на суммах платежа.
По-другому обстоит дело при аренде площадей у частного лица. Начиная с метода определения арендной платы до ее размера – все отдано на откуп договоренности сторон. Таким образом, справляться с кризисом приходится обеим сторонам договора. И желательно мирным путем.
Со стороны арендодателей сейчас наблюдается инициатива составлять дополнительные соглашения к основным договорам аренды, в которых последняя фраза из пункта «Арендная плата в целом за предоставляемое по договору имущество составляет ___________ евро в месяц, в том числе НДС по ставке 20% ___________ евро. Арендная плата вносится Арендатором в белорусских рублях по курсу Национального банка, установленному на день оплаты» заменяется следующими:
«Арендная плата вносится Арендатором в белорусских рублях по курсу Национального банка + 50%, установленному на день оплаты» либо «Арендная плата вносится Арендатором в белорусских рублях по курсу Национального банка, но не менее 10 000 белорусских рублей за 1 евро, установленному на день оплаты».

Понять словесную изощренность арендодателя можно. Не работать же ему в убыток. В щекотливой ситуации оказывается арендатор, т. к. за ним все же остается право отказаться от предложенных изменений в договор. А за добрые отношения с арендодателем придется мирно согласиться с его условиями.
Но все же, если говорить об отстаивании своих прав, то следует отметить, что в соответствии с законодательством сторона, инициировавшая изменение или расторжение договора в одностороннем порядке, несет ответственность, установленную законодательством Республики Беларусь и договором. Как правило, такая ответственность подразумевает взыскание причиненных убытков. Однако судебная практика слишком мала для того, чтобы говорить об эффективности этой нормы.
Также закон «Об аренде» содержит весьма интересную и полезную для сведения норму: условия договора аренды сохраняют свою силу на весь срок действия договора и продолжают действовать даже в тех случаях, когда в законодательство могут быть внесены поправки, потенциально ухудшающие положение арендатора.
И еще хотелось бы напомнить, что арендатор имеет право (после прекращения договора аренды) на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества (т. е. неотделимых без вреда для имущества) лишь в случае, когда арендатор произвел их с согласия арендодателя.

Источник: http://bel.biz/