Проекты

Основные разделы сайта

СВОЙ УГОЛ: сдается, продается и облагается

СВОЙ УГОЛ:  сдается, продается и облагается"Для белорусского бизнеса одним из самых болезненных вопросов издавна является недвижимость. Всем нужны офисы, многим – склады, некоторым – производственные помещения, а иным – сама земля. Покупать все это – дорого, арендовать – тоже накладно. А потому деловые союзы из года в год пытаются пробить предпринимателям дорогу к недвижимости и относительно комфортным условиям владения ею. Решению этой задачи было посвящено заседание общественно-консультативного совета по развитию предпринимательства при Госкомимуществе 22 июля", – пишет главный редактор  "Экономической газеты" Леонид Фридкин в статье  "СВОЙ УГОЛ: сдается, продается и облагается". Полный текст статьи читайте здесь
Подробности
В повестке дня заседания совета было 5 пунктов Национальной платформы бизнеса Беларуси – 2016, касающихся недвижимости.
Не так страшен налог, как его коэффициент
Обзаведясь зданием и земельным участком, предприниматели быстро обнаруживают, что быть собственником – дело весьма дорогостоящее. Причина тому – фискальное бремя. А потому бизнес уже третий год добивается отмены повышающих коэффициентов к базовым ставкам налога на недвижимость и на землю. Например, в Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства отмечают, что из-за повышающих коэффициентов и долларовой оценки кадастровой стоимости земли земельный налог в текущем году увеличится на 81%.
Налоговая проблема усугубляется из-за сложностей в финансировании, которые зачастую не позволяют соблюдать сроки сдачи объектов в эксплуатацию. Но по объектам сверхнормативного строительства к земельному налогу применяется коэффициент 2, причем дополнительная сумма налога не учитывается при исчислении налога на прибыль. Это еще более осложняет финансовое положение организаций, затрудняя их возможности завершить стройку.
Но данный вопрос находится вне компетенции Госкомимущества. Его придется обсуждать с Минфином, который определяет налоговую и бюджетную политику в республике, или пытаться уговорить местные советы депутатов не слишком рьяно пользоваться своим правом вводить данные коэффициенты. Шансов добиться здесь успеха немного: имущественные налоги – слишком важный источник наполнения местных бюджетов.
Несколько успешнее решается вопрос дедолларизации налоговой базы земельного налога. Уже с начала 2017 г. запланировано перейти к ее определению исходя из кадастровой стоимости земельных участков без использования иностранной валюты. Правда, при этом базовые ставки будут, скорее всего, индексироваться (судя по проекту изменений в НК, предполагается, что с 1.01.2017 г. они вырастут на 29,5%). В перспективе, если инфляция будет поменьше, а рубль – покрепче, возможно использование для целей налогообложения кадастровой стоимости, выраженной в белорусских рублях на фиксированную дату в течение нескольких налоговых периодов.
Главное – стабильность
Просьба ввести на 5 лет мораторий на изменение условий хозяйствования для отечественных и иностранных инвесторов, ухудшающих их положение, вероятно, выглядит для властей слишком обременительно. Отказаться от корректировок налогового, таможенного, земельного, валютного и лицензионного законодательства по мере необходимости и обстоятельств государство явно не готово. В утешение предпринимателям напомнили, что процедура изъятия и предоставления земельных участков четко регламентирована законодательством. Установлен принцип «одного окна». Инвестор может получить весь комплекс услуг по оформлению необходимых землеустроительных материалов и госрегистрации права на земельный участок. Имеется пошаговая последовательность выполнения в минимально возможные сроки каждого этапа работ по изъятию и предоставлению земельных участков для любых целей, в Кодекс о земле включаются нормы законодательства об охране и использовании земель, носящие устойчивый (с учетом практики применения) характер.
Берите, пользуйтесь
Вполне решенным считают чиновники вопрос о возможности приобретения национальными и иностранными инвесторами земли в частную собственность и включении ее в коммерческий оборот, в т.ч. при залоге. Здесь бизнесменов отослали к Указу от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» и Кодексу о земле. Эти нормативные акты допускают возможность предоставления земельных участков в частную собственность белорусским частным компаниям, в т.ч. созданным иностранными инвесторами. При этом местные власти могут даже дать новым владельцам рассрочку по оплате полученных участков.
Кроме того, Указом от 23.09.2011 № 431 «О некоторых мерах по совершенствованию отношений в области изъятия, предоставления и использования земельных участков» предусмотрено, что белорусские частные компании вправе приобретать в частную собственность предоставленные до 1.01.2012 г. на праве постоянного пользования или аренды, для обслуживания принадлежащих им капстроений земельные участки за 70% их кадастровой стоимости за вычетом документально подтвержденных фактических затрат на устройство инженерных коммуникаций, расположенных в границах земельного участка.
Кроме того, земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут являться предметом договоров купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки и переходить по наследству в соответствии с гражданским законодательством с учетом ограничений, установленных законодательством. Арендаторы тоже могут передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков другим лицам, предоставлять права аренды земли в залог и вносить их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных обществ.
Не видят в Госкомимуществе никаких проблем с созданием общедоступного актуального кадастра инвестиционных площадок, обеспеченных необходимой инфраструктурой, с полной информацией для инвесторов. Местные исполкомы и так формируют перечни участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) созданным ими организациям, для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами. В таких перечнях содержится полная информация о функциональном назначении земельного участка, условиях его использования и застройки, обеспечения инженерной и транспортной инфраструктурой, размещаемых на нем объектах и сооружениях. С этими перечнями в актуальном состоянии можно ознакомиться на информационных стендах и официальных сайтах местных органов власти.
Отметим, что в текущей пятилетке планируется оптимизировать процедуры принятия решений о распоряжении государственным имуществом, в т.ч. упростить порядок передачи субъектам малого и среднего предпринимательства неиспользуемых объектов недвижимости, находящихся в собственности государства. Предполагается, что у бизнеса появится возможность приобрести такие объекты на аукционе с начальной ценой в 1 базовую величину. Срок предоставления рассрочки оплаты цены проданного на аукционных торгах государственного имущества может вырасти с 1 года до 3 лет, улучшится прозрачность процедуры продажи арендаторам арендуемого ими более 3 лет имущества путем определения конкретного перечня оснований для отказа добросовестным арендаторам в приобретении указанного имущества.
Впрочем, не так много частников-арендаторов рвется сейчас воспользоваться правом приобрести арендуемую недвижимость, отмечает вице-председатель ОО «Минский столичный союз предпринимателей и работодателей» Лилия Коваль. Смущает не столько цена и процедура, сколько последующая налоговая нагрузка и риск изъятия бывшей госсобственности. Опыт показывает, что повод при желании всегда найдется.
Неприступная аренда
С ростом числа объектов коммерческой недвижимости в Беларуси отношения арендаторов и арендодателей существенно изменились. Первые стали меньше зависеть от вторых, рынок все увереннее диктует условия аренды. Тем не менее кое-где по-прежнему актуальны пожелания изменить условия Указа № 150: снизить ставки арендной платы, отменить повышающие коэффициенты в помещениях государственной и коммунальной собственности, а также авансовые платежи по аренде и эксплуатационным услугам. К сожалению, каких-то перемен здесь пока не предвидится. Между тем бывают случаи, когда частные компании не могут добиться получения даже причитающихся им скидок.
Среди постоянно не решаемых вопросов – просьба вернуть предпринимательским союзам и ассоциациям право применения понижающего коэффициента 0,1 к ставкам арендной платы. Напомним, перечень общественных организаций, имеющих право на такой коэффициент, недавно изменен постановлением Совмина от 11.07.2016 № 537. Вряд ли можно надеяться, что в ближайшем будущем правительство примет новые поправки. Впору задаться вопросом: почему не возникает желания поддержать бизнес-союзы у частных компаний, строящих и сдающих в аренду офисные здания?
* * *
Итак, проблемы, поднимаемые бизнес-союзами (не только в сфере недвижимости), делятся на три категории. Первая – вопросы, которые власти готовы решать или уже решают сами, вторая – проблемы, которые обещается урегулировать когда-нибудь попозже, и третья – те, которые чиновники считают неактуальными и рассматривать не собираются. А потому все платформы и советы подчиняются принципам искусства возможного…
Подробнее на сайте Экономической газеты:
https://neg.by/novosti/otkrytj/svoj-ugol--sdaetsya-prodaetsya-i-oblagaetsya