Проекты

Основные разделы сайта

НАЛОГОВАЯ РЕФОРМОЛОГИЯ – 1: ловушка для недвижимости

Среди вопросов, обсуждаемых в ходе корректировки Налогового кодекса, один из самых болезненных – право местных Советов депутатов увеличивать в 2,5 раза ставки земельного налога и налога на недвижимость, а также в 10 раз – по неиспользуемым или неэффективно используемым объектам. Бизнес добивается отмены или хотя бы существенного снижения этих коэффициентов, из-за которых имущественные налоги стали серьезной проблемой для многих компаний. Но для властей интересы наполнения местных бюджетов явно важнее.

Вообще-то, советы вправе и уменьшать ставки имущественных налогов. Но почему-то такие случаи встречаются крайне редко (если они вообще имеются). Обычно в решениях местных властей речь идет только об увеличении и, чаще всего, – максимальном.

Эти меры дали заметные результаты. Если в 2013 г. налоги на собственность занимали всего 4,6% в структуре налоговых доходов консолидированного бюджета, а в доходах местных бюджетов – 6,4%, то в 2016 г.их доля достигла уже 6,7% и 10,5% соответственною, а по итогам 9 месяцев 2017 г. – 6,4 и 10,3% (рис. 1). Вероятно, эти показатели будут столь же значимыми и далее.

9ee379 f141e7a29fe24716a2a6b5e8092d6528 mv2

Во многих странах мира имущественные налоги играют еще более важную роль в наполнении местных бюджетов. К примеру, их доля достигает 95% в Нидерландах, 90% –  в Великобритании и Австралии, 80% – в Германии, 69% – в Швеции, 52% – во Франции,  от 10 до 70% –  в США (в зависимости от штата). Но налоговые системы этих стран и распределение доходов между центральным и местными бюджетами несопоставимо отличаются от Беларуси, а суммы имущественных налогов зачастую почему-то меньше, чем у нас.

Нельзя за флажки

Повышение финансовой самостоятельности местных органов власти является в текущей пятилетке одним из приоритетов бюджетно-налоговой политики. Согласно Программе социально-экономического развития Республики Беларусь на 2016 - 2020 годы, утв. Указом от 15.12.2016 N 466, именно на местные бюджеты возлагается обязанность финансировать множество социальных и экономических программ, включая, кстати, поддержку малого и среднего бизнеса. Парадокс в том, что для этого региональным властям сначала нужно выжать побольше налогов из тех самых предпринимателей, которые государство намерено поддерживать.

Поэтому Минфину, МНС и парламентариям отступать некуда: отнять у советов «право на коэффициент» они категорически не согласны. Ведь именно благодаря имущественным налогам местные бюджеты получают дополнительные средства для социально-экономического развития регионов. А потому отмена или снижение коэффициентов возможны лишь в том случае, если найдется, чем заменить выпадающие доходы региональных бюджетов. Предложения бизнес-союзов повысить имущественные налоги для физических лиц Минфин и МНС не одобряют: во-первых, много там не соберешь, а во-вторых, люди обидятся. Единственным реальным источником может быть повышение акцизов на алкоголь и табачные изделия. Но это, в свою очередь, вызовет протесты производителей и торговли. Да и ведомства, ответственные за инфляцию, будут против.

Так что власти согласны лишь на некоторые послабления. Скажем, можно зафиксировать коэффициенты на сложившемся уровне (около 2) или сократить их до 1,5, уменьшить коэффициент для налогообложения неиспользуемых (неэффективно используемых) объектов – если найдется чем компенсировать потери местных бюджетов.

Подобные полумеры категорически не устраивают девелоперов и прочих несчастных обладателей торговых центров, отелей, складов и цехов, обложенных налогами с коэффициентами. Когда-то инвесторы, понадеявшись на бурный рост экономики, вложили в это имущество кучу своих и заемных денег. Но рост изящно перенесся на светлое будущее, спрос на недвижимость, ее аренду и ставки упали, а кредиты (большая часть из которых валютные) приходится отдавать.

Невкусная приманка

Многие инвесторы жалуются на неэффектвиность действующих преференций. Например, согласно подп. 3.2 Декрета от 06.08.2009 № 10 "О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь" компании освобождаются от земельного налога с 1-го числа месяца, в котором вступил в силу инвестиционный договор, по 31 декабря года, следующего за годом, в котором принят в эксплуатацию последний из объектов, предусмотренных этим договором. Но затем налог сразу начинает взиматься в полном объеме, чаще всего – с повышающим коэффициентом, хотя объект может еще долго не приносить доход. К тому же, право на льготу утрачивается при прекращении инвестиционного договора в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением инвестором (инвесторами) своих обязательств. К сожалению, причин такого неисполнения может быть множество, причем далеко не всегда по вине инвестора. Так что  (инвесторы) и организация утрачивают с даты такого прекращения.

Имеется еще возможность применить инвестиционный вычет, включив в затраты при исчислении налога на прибыль часть первоначальной стоимости основных средств и вложений в их реконструкцию. Но такой вычет по зданиям, сооружениям и передаточным устройствам составляет не более 10% первоначальной стоимости вводимых объектов или суммы капвложений. К тому же, тобы воспользоваться данной преференцией нужно иметь прибыль в том месяце, в котором объект введен в эксплуатацию или сделаны капвложения. Если прибыли нет, то и вычет ни к чему. В придачу, если в течение 3-х лет с момента принятия объекта к бухучету он передается в аренду, то ранее примененный по нему инвестиционный вычет подлежит восстановлению.

Таким образом, для компаний, собирающихся строить и эксплуатировать объекты недвижимости, инвестиционный вычет, зачастую недоступен.

Бухгалтерский подвох

По общему правилу, в соответствии с п. 10 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утв. постановлением Минфина от 30.04.2012 № 26, в стоимость основных средств включаются только проценты по кредитам, начисленные до ввода объектов в эксплуатацию. Проценты, начисленные позднее, должны списываться в убыток как расходы по финансовой деятельности. Но такой порядок, заимствованный из МСФО, показался нашим нормотворцам слишком обременительным. Поэтому постановлением Минфина от 11.03.2013 № 16 предприятиям разрешили в 2013-2016 гг. учитывать проценты по кредитам, полученным на приобретение (создание) основных средств, начисленные после принятия к бухучету основных средств, в течение отчетного года в составе вложений в долгосрочные активы и в конце отчетного года включать в первоначальную (переоцененную) стоимость объектов. В результате пытаясь сымитировать повышение прибыльности в экономике, белорусские власти (возможно, невольно) вырыли налоговую яму  владельцам недвижимости. По мере капитализации всех процентов, росла и стоимость объектов, облагаемая налогом на недвижимость.

Вторая ловушка – позволение не начислять амортизацию, регулярно продлеваемое с 2015 года – «в целях создания условий для эффективной работы субъектов хозяйствования». Эффективность от этого в реальности не улучшается, тем более, что окупаемость инвестпроекта без учета амортизации превращается в экономическую фикцию. Зато у тех, кто «клюнул» на постановления Совмина от 16.02.2015 № 102, от 9.02.2016 № 110, от 30.01.2017 № 84, от 30.10.2017 № 802, не снижается облагаемая база по налогу на недвижимость, причем зачастую именно в тот начальный период, когда проект еще не окупается. Получается, что улучшая на бумаге финансовые результаты, предприятия ухудшают свой денежный поток из-за налогов на недвижимость и на прибыль – ведь облагаемая ими база не снижается из-за отсутствия начисленной амортизации. Разумеется, наделение местных советов вводить повышающие коэффициенты к ставкам налога совпало с появлением названных постановлений совершенно случайно.

Обманная стоимость

Вкладывая средства в белорусскую недвижимость в 2012-2015 гг., инвесторы свято верили, что рынок ждут самые радужные перспективы. Эти настроения активно подогревались как правительственными программами, так и заверениями некоторых аналитиков и консалтеров. В реальности, предложение на рынке коммерческой недвижимости выросло значительно быстрее спроса. Точнее, пока возводились торговые центры, отели и склады, экономика страны впала в рецессию, из которой начала выбираться только в прошлом году довольно скромными темпами (рис. 2, 3).

9ee379 996b05c683584e3ca4e24e18baf67f7a mv2

9ee379 e15b9225853a4cc69b3b68431d26d36b mv2

Поэтому недвижимость не приносит своим владельцам ожидаемой выручки от текущей деятельности, а о доходе от прироста стоимости пока остается лишь мечтать. Об этом наглядно свидетельствуют данные статистики.

Если стоимость основных средств белорусских предприятий (с учетом вновь вводимых объектов и переоценок) в 2015-2016 гг. выросла незначительно даже в текущих ценах, то в валютном эквиваленте она упала за 3 года на 22,3% (рис. 4). Несомненно, значительная часть этого падения приходится на объекты недвижимости.

9ee379 b394282ca2e94b6f93a66db01454a628 mv2

Отчасти этот спад вполне искусственный. Дело в том, что Указ от 20.10.2006 № 622 позволяет субъектам хозяйствования самим решать, переоценивать свои основные средства или нет. Поскольку мало кто озабочен максимально достоверным представлением в бухгалтерской отчетности стоимости своих активов, решение о переоценке зачастую обусловлено исключительно налоговыми соображениями. Скажем, если предприятие достаточно прибыльно, то выгоднее сделать дооценку, чтобы увеличить амортизацию и, следовательно, затраты, учитываемые при налогообложении. Если же прибыль невелика или имеется убыток, то целесообразнее не проводить переоценку, а то и уценить все или часть зданий и сооружений, чтобы уменьшить базу, облагаемую налогом на недвижимость. При этом желаемые результаты почти всегда можно получить и по итогам независимой оценки. Нужно лишь конкретно сформулировать задание, правильно подобрать исходные данные, диапазон коэффициентов и ставок дисконтирования. Остальное – дело оценочной техники.

Однако подобные манипуляции со стоимостью не вечны В 2017 - 2020 гг. власти планируют провести работу по массовой оценке недвижимого имущества в целях последующего перехода на исчисление налога на недвижимость от кадастровой стоимости. Вероятно меньше налог при этом не станет.

Куда податься

У некоторых предприятий налоги на недвижимость и на землю в совокупности в 3-4 раза превышают не возмещаемые арендаторами затраты по содержанию объектов и достигают порой 30-50% генерируемой ими выручки. Из-за резкого и непредвиденного увеличения имущественных налогов параметры бизнес-планов, составленных в 2011-2013 гг., безнадежно не совпадают с реальностью. Сроки окупаемости выросли чуть ли не втрое, что делает инвестпроекты абсолютно провальными. Если же стройка затягивается, то 10-кратное увеличение налогов превращается в добивание упавших на поле битвы. Впрочем, так же выглядит в период экономического спада и коэффициент 2,5 для отелей, торговых и логистических центров. Неудивительно, что иные инвесторы предпочитают прекратить стройку или сбыть незавершенный и даже готовый объект за бесценок, чем нести неокупаемые расходы.

Остается лишь надеяться, что Минфин совместно с заинтересованными лицами еще вернется к обсуждению целесообразности предоставления льгот по имущественным налогам субъектам хозяйствования, реализующим инвестпроекты, а также применения для них понижающих коэффициентов в течение первых лет эксплуатации. Но пока законодатели будут обсуждать проблемы и оценивать варианты их решения, со счетов предприятий утечет в бюджет немало денег.

Между тем, выход из положения прячется недалеко. Если инвестиционный вычет по налогу на прибыль не выглядит эффективным стимулом для создания объектов недвижимости, то он должен предоставляться по тому налогу, который является основным для компаний, реализовавших инвестпроект. Только предоставлять такой вычет надо не только на время строительства, но и после ввода объекта в эксплуатацию – в течение всего или части срока выхода его на прибыльную работу.

Подобная практика довольно широко распространена во многих странах, в т.ч. в России. Например, в ряде российских субъектов федерации компании, реализующие инвестпроекты, внесенные в реестр приоритетных, на территории региона, могут получить освобождение от налога на имущество, а в некоторых сферах деятельности – в размере 50% начисленного налога. Льгота предоставляется на плановый срок окупаемости инвестиционного проекта, но не свыше 5-7 лет. Остается лишь работать так, чтобы имущество за льготный срок начало приносить прибыль.

Кстати, законодатели в российских регионах придумали интересные стимулы не занижать стоимость активов. Например, в Ханты-Мансийском автономном округе местные власти установили, что если стоимость имущества по сравнению с прошлым годом увеличилась не менее чем на 10% (как за счет ввода в эксплуатацию нового имущества, так и из-за переоценки старого), то компания получает льготу в размере 20% от суммы начисленного налога на имущество.

Подобные меры могли бы существенно улучшить положение инвесторов и в нашей стране, поспособствовать притоку капиталов и повышению деловой активности. Если, конечно, ситуация в экономике позволит, а местные бюджеты подождут, пока бизнес не окрепнет настолько, чтобы платить больше налогов за счет роста объемов.

Блог Леонида Фридкина