Проекты

Основные разделы сайта

В рамках работы по упрощению административных процедур 24 августа подписаны протоколы по упрощению административных процедур Министерства транспорта и Министерства финансов Республики Беларусь. 27 августа подписан протокол по упрощению административных процедур Министерства промышленности РБ.

Протокол Министерства трансапорта

Протокол Министерства финансов

Протокол Министерства промышленности

27 августа Минским городским исполнительным комитетом  выдано свидетельство о государственной регистрации некоммерческой организации, Союза юридических лиц "Республиканская конфедерация предпринимательства". Дата регистрации Союза юридических лиц "РКП" - 23 августа 2007 года.

22  августа состоялось  заседание совместных аналитических рабочих  групп по упрощению административных процедур  Государственного  комитета  по  науке  и  технологиям с участием представителей ГКНТ, Госстандарта, Министерства юстиции РБ, Международной  финансовой  корпорации, Белорусской научно-промышленной  ассоциации,  Белорусского  союза  предпринимателей, ОО "Минский столичный союз предпринимателей и работодателей" . В заседании приняла участие председатель Комитета по инновационному развитию ОО "МССПиР" М.А.Лебедева. Перечень административных процедур  ГКНТ  опубликован  на  сайтах  http://www.bel.bizhttp://www.gknt.org.by

21 августа Председатель ОО "МССПиР" Владимир Карягин и Первый вице-председатель Союза Виктор Маргелов приняли участие в совещании совместных аналитических рабочих групп по упрощению административных  процедур Госстандарта.  В этот же день Владимир Карягин принял участие в заседании совместных аналитических рабочих групп по упрощению административных  процедур Минтруда, ФСЗН, Министерства жилищно-коммунального хозяйства.

17 августа Председатель Союза В.Н.Карягин и Первый вице-председатель ОО "МССПиР"  А.Ф.Калинин участвовали в  заседании совместных аналитических рабочих  групп по упрощению административных процедур Министерства финансов РБ. В этот же день состоялось заседание совместных аналитических рабочих  групп по упрощению административных процедур Министерства здравоохранения РБ, в котором приняли участие Председатель Союза В.Н.Карягин и Первый вице-председатель ОО "МССПиР" В.Е.Маргелов.
В общей сложности экспертами ОО "МССПиР" подготовлено и передано в соответствующие министерства и ведомства более 200 предложений по упрощению административных процедур.

16 августа вице-председатель ОО "МССПиР" Л.И.Коваль и Первый вице-председатель Союза В.Е.Маргелов приняли участие в заседании совместных аналитических рабочих  групп по упрощению административных процедур Министерства связи РБ. В этот же день Председатель Союза В.Н.Карягин и Первый вице-председатель ОО "МССПиР" В.Е.Маргелов участвовали в  заседании совместных аналитических рабочих  групп по упрощению административных процедур Министерства транспорта РБ.

15 августа  в Совете Министров  Республики Беларусь состоялось заседание Рабочей группы по упрощению административных процедур под руководством заместителя премьер-министра А.В.Кобякова.  Заседание вел директор Департамента по развитию предпринимательства Министерства экономики РБ А.Я.Лихачевский. Председатель ОО "МССПиР" - В.Н.Карягин и Первый вице-председатель Союза В.Е. Маргелов проинформировали участников о работе, которую проводят 15 экспертных  групп Союза в сфере упрощения административных процедур.  В это же день В.Н.Карягин принял участие в заседании совместных аналитических рабочих  групп по упрощению административных процедур Министерсва промышленности РБ.

14 августа в ходе деловой поездки в г.Логойск председатель ОО "МССПиР" Владимир Карягин выступил на   семинаре для индивидуальных предпринимателей. Тема  семинара: "Порядок создания индивидуальным предпринимателем частного унитарного предприятия".

Вышел в свет очередной номер ( №3) справочного бюллетеня "АВТОМОБИЛИ". Справочный бюллетень "АВТОМОБИЛИ" помогает специалистам определить стоимость автомобиля. Издание выпускается с 1998 года. С 2005 года бюллетень выходит в электронном виде. тел. 278-09-31 E-mail: Этот адрес электронной почты защищён от спам-ботов. У вас должен быть включен JavaScript для просмотра.

14 августа в рамках работы по упрощению административных процедур состоялись заседания рабочих групп ОО "МССПиР". Вынесена экспертная оценка состоянию административной системы министерств финансов и промышленности, а также сформированы конкретные предложения. В этот же день  вице-председатель Союза Лилия Коваль приняла участие в заседании совместных аналитических рабочих групп по упрощению административных процедур Минторга. Первый вице-председатель Союза Виктор Маргелов принял участие в заседании совместных аналитических рабочих групп по упрощению административных процедур МЧС.

 

Как правило, большинство субъектов хозяйствования, не имеющих собственных площадей, аренду­ют их у собственников. Базой таких взаимоотношений служит договор аренды. В данном материале, подготовленном руководителем правового аналитического отдела Татьяной ЛАВРИНЧИК и специалис­том центра бухгалтерской аналитики ООО «ЮрСпектр» Евгенией ПАНЫШ, рассматриваются основные моменты, которые должны быть обозначены в договоре аренды, действия, предшествующие и сопро­вождающие заключение такого договора, а также бухгалтерский учет и налогообложение некоторых операций, возникающиху сторон по договору аренды зданий, помещений, сооружений частной формы собственности без права выкупа.

 

Аренда как вид деятельности

 

Необходимо ли указывать в уставе юридиче­ского лица такой вид деятельности, как аренда? Этот вопрос в первую очередь встает перед субъектом хозяйствования - арендодателем. Как правило, при сдаче в аренду недвижимого имущества одним из предметов деятельности являются операции с собственным недвижимым имуществом и сдача его внаем. Обратимся к судебной практике.

 

Инспекция МНС провела выездную проверку по вопросу осуществления видов экономической деятельности, утвержденных уставом предприя­тия. Выяснилось, что предприятие сдавало в аренду нежилое помещение, т.е. осуществляло финансово-хозяйственную деятельность, не пред­усмотренную уставом.

 

Суд отказал в удовлетворении требований инспекции МНС о взыскании с предприятия до­хода, полученного от деятельности, неуказанной в учредительных документах, т.к., по мнению

 

суда, аренда не является видом деятельности, на осуществление которого требуется специальное разрешение и который должен быть указан в учредительных документах юридического лица. Следовательно, ответчик не осуществлял деятель­ности, подлежащей отражению в уставе1.

 

Приведенный пример свидетельствует, что сдача нежилого помещения в аренду не явля­ется самостоятельным видом деятельности, который должен быть указан в учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя).

 

Обратимся к нормативному регулированию данного вопроса.

 

В учредительных документах юридического лица (свидетельстве о государственной регист­рации индивидуального предпринимателя) кроме сведений, установленных законодательством, предусматриваютсяъиды деятельности, которые будут осуществляться (осуществляются) коммер-

 

ческой организацией, индивидуальным пред­принимателем, если их указание предусмотрено актами законодательства. При этом данные виды деятельности должны соответствовать наименованиям видов деятельности, указанным в Общегосударственном классификаторе видов экономической деятельности либо в перечне видов де­ятельности, на осуществление которых требуется специальное разрешение (лицензия)2.

 

Субъекты хозяйствования до начала осуществления видов деятельности, указания которых в учредительных документах (свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя) в соответст­вии с актами законодательства не требуется, обязаны письменно уведомить соответствующие регистрирующий (по месту государственной ре­гистрации) и налоговый (по месту постановки на учет в качестве налогоплательщика) органы о тех видах деятельности, которые они предполагают осуществлять3.

 

Поскольку сдача в аренду недвижимого иму­щества не включена в Перечень видов деятель­ности, на осуществление которых требуются специальные разрешения4, коммерческие ор­ганизации вправе осуществлять данный вид деятельности, если он не указан в уставе, после уведомления регистрирующего и налогового органа.

 

Полномочия арендодателя на совершение сделки

 

Перед подписанием договора аренды арен­датору необходимо удостовериться в том, что арендодатель является собственником сдавае­мого в аренду здания, помещения либо эти объ­екты находятся в его хозяйственном ведении. Арендодатель-собственник имеет полное право на сдачу недвижимого имущества в аренду. Если недвижимое имущество принадлежит унитарному предприятию, государственному объединению на праве хозяйственного ведения, то юридическое лицо не имеет права сдавать в аренду здания или помещения без согласия собственника5.

 

Необходимо обратить внимание на то, что полномочия лица на совершение сделки могут определяться законом, договором, учредитель­ными документами юридического лица и дове­ренностью. Совершение сделки с превышени­ем полномочий не может создавать правовых последствий для лица, от имени которого она совершена. Если такое лицо или орган вышли за пределы этих полномочий, то сделка может быть признана судом недействительной6.

 

Хозяйственный суд признал недействительным договор аренды на передачу нежилых помещений в аренду, заключенный между организацией «Б» (арендодатель) и предприятием «В» (арендатор).

 

Нежилое помещение является собственностью общественного объединения «А» и находится в пользовании организации «Б». Согласно уставу общественного объединения «А» сдача в аренду административных зданий и магазинов осу­ществляется по согласованию с президиумом Республиканского совета 00 «А», Организация «Б» (арендодатель) в нарушение требований устава объединения сдала часть помещений в аренду предприятию «В» сроком на 11 месяцев, не согласовав данное решение с президиумом Республиканского совета ОО «А». Таким образом, руководством организации «Б» при подписании договора аренды были превышены служебные полномочия, определенные уставом7.

 

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества

 

Договор аренды считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора8.

 

В договоре аренды предусматриваются:

 

выполнение договорных обязательств;

 

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

 

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

 

распределение обязанностей сторон по пол­ному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

 

обязанность арендодателя пре­доставить аренда­тору имущество в состоянии, соот­ветствующем ус­ловиям договора;

 

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соот­ветствии с условиями договора, вносить аренд­ную плату и возвратить имущество после пре­кращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

 

право арендатора на выкуп арендованного имущества9.

 

Остановимся на наиболее значимых условиях.

 

1. Описание имущества, сдаваемого в аренду.

 

Для договора аренды недвижимого имущества существенными условиями являются данные, позволяющие определенно установить имущест­во, сдаваемое в аренду10.

 

При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений11.

 

Технический паспорт на здание при заклю­чении договора аренды является основным

 

документом, по которому должны определяться характеристики здания, включая его внутреннюю планировку и размеры. Кроме того, наименова­ние объекта недвижимого имущества в договоре должно соответствовать наименованию в техни­ческом паспорте.

 

Если в аренду сдается часть нежилого поме­щения, наилучшим способом индивидуализации арендованных помещений является составление в виде отдельного приложения к договору арен­ды плана нежилых помещений, передаваемых в аренду. При этом в договоре следует указать, что данное приложение является его неотъемлемой частью. Приложение подписывается представи­телями сторон и скрепляется печатью.

 

На практике иногда возникают ситуации, когда арендатор фактически занимает помещение мень­шей площади, чем это указано в договоре аренды. Рассмотрим, какие последствия это может повлечь.

 

По договору аренды арендатору фактически было передано в аренду не 88,2 кв. метра как указано в договоре, а 66,8 кв. метра (согласно плану помещения). Расчет арендной платы про­изводился исходя из нормируемой площади, что составляет 88,2 кв. метра. Арендатор предъявил иск о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя.

 

Хозяйственный суд12 пришел к выводу, что арендодатель необоснованно начислял арендную плату за 21,4 кв. метра, т.к. в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооруже­ния) или иного показателя его размера, аренд­ная плата определяется исходя из фактического размера передаваемого арендатору здания или сооружения13.

 

Лицо, которое без установленных законода­тельством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обо­гащение)14.

 

Здания и иные сооружения являются объектами недвижимости, прочно связанными с земельным участком, на котором они расположены. Следова­тельно, владение и пользование такими объектами предполагает наличие у арендатора определенных прав на земельный участок, которые должны быть переданы одновременно с передачей в аренду здания или иного сооружения. Причем передаче подлежат не только права на земельный участок, непосредственно занятый недвижимостью, но и на ту его часть, которая необходима для использования здания или иного сооружения15. В договоре следует определить, какая часть участка передается вместе с арендуемым зданием, помещением. Плата за землю и другие природные ресурсы при аренде предприятий (объединений), зданий и сооружений может включаться в состав арендной платы16.

 

2. Арендная плата.

 

Условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений17.

 

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным18.

 

Арендодатель обратился с иском в суд19 с тре­бованием о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого помещения. В ходе судебного разбирательства было установлено, что в договоре аренды условие о плате за поль­зование помещением, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы и иных расхо­дов отсутствуют, т.е. сторонами не согласованы. Следовательно, такой договор следует признать незаключенным, а требование истца о его растор­жении - необоснованным и неправомерным.

 

При признании договора аренды незаклю­ченным применяются нормы главы 59 ГК для обязательств вследствие неосновательного обо­гащения. Имущество, составляющее неоснова­тельное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре20.

 

Форма собственности сдаваемых в аренду зданий, сооружений и нежилых помещений влия­ет на порядок определения размера арендной платы. Так, при сдаче в аренду имущества, кото­рое относится к частной форме собственности, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, в том числе размер арендной платы, определяются договором аренды21. Следователь­но, размер арендной платы устанавливается договором по соглашению сторон. Порядок оп­ределения аренд­ной платы для зданий, сооруже­ний и помещений, находящихся в

 

государственной ч----------------'

 

собственности, отличается от порядка определе­ния арендной платы для частной формы собствен­ности и регулируется нормативными правовыми актами22. Законодательством также установлен особый порядок формирования арендной платы за торговые места, предоставляемые аренда­торами на рынках и иных торговых объектах частной формы собственности23.

 

Что касается возможности изменения размера арендной платы, то гражданское законодательст­во, оговаривая право сторон изменять размер арендной платы по взаимному соглашению в сроки, предусмотренные договором, одновре­менно устанавливает ограничение, по которому реализация данного права может быть осущест­влена не чаще одного раза в год24. Возможность изменения размера арендной платы является правом, которое, может быть реализовано сто­ронами либо не реализовано по взаимному

 

соглашению, а ограничение относительно перио­дичности такого изменения (не чаще одного раза в год) - это обязательное правило, установлен­ное законодательством25.

 

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении до­говора, является основанием для его изменения или расторжения26. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств до­пускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противо­речит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях27. Рассмотрим пример из судебной практики.

 

Между ОАО «А» (государственная форма собственности) и 000 «Б» был заключен договор аренды производственного помещения, в котором стороны предусмотрели, что размеры арендной платы подлежат досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемых централизованно цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. ОАО «А» обратилось с письмом к 000 «Б» о заключении дополнительного соглашения об увеличении размера арендной платы в связи с увеличением издержек арендодателя.

 

Не получив согласия, ОАО «А» обратилось в суд с иском о внесе­нии изменений в договор аренды. Однако суд признал требования " необоснованными и отказал в иске.

 

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по реше­нию суда в исключительных случаях28. Увеличение издержек к ним не относится29.

 

Государственная регистрация договора аренды

 

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами30. Для договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, регистрация обязательна. Такой договор считается заключенным с момента государственной регистрации31.

 

Для государственной регистрации договора аренды зданий, сооружений, нежилых помеще­ний представляются документы, определенные постановлением Комзема32.

 

Если договор аренды недвижимости, заклю­ченный на срок более одного года, не был за­регистрирован в установленном порядке, суд признает такую сделку ничтожной.

 

Хозяйственным судом рассмотрено дело по иску о признании сделки по заключению договора

 

на аренду нежилого помещения ничтожной и вы­селении арендатора из занимаемого помещения. Между сторонами 17.01.2004 был заключен договор аренды нежилого помещения, действу­ющий по 30.08.2006, т.е. свыше одного года. Со­гласно договору обязанности по государственной регистрации возложены на арендатора. Однако доказательств государственной регистрации до­говора аренды в материалах дела не имелось, суд установил факт ничтожности сделки - договора аренды с момента ее совершения и удовлетво­рил требования истца о выселении ответчика из занимаемого помещения33.

 

Сделками признаются действия граждан и юри­дических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей34. Исходя из этого определения можносделать вывод, что любое дополнительное соглашение к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, является сделкой, т.к. изменяет правоотношения сторон. Поэтому такое дополнительное соглашение подлежит го­сударственной регистрации. Это подтверждается судебной практикой.

 

Стороны заключили договор аренды нежилого помещения для осуществления роз­ничной торговли, в котором было предусмотрено право арендатора сдавать имущество в субаренду с письменного согласия арендодате­ля и при наличии соответствующего решения городского исполнитель­ного комитета. Указанный договор " был в установленном порядке за­регистрирован агентством, что под­тверждается надписью на оборотной стороне до­говора. Однако в договоре отсутствовала ссылка на то, что он считается действительным только с дополнительным соглашением, в приложении к договору аренды дополнительное соглашение также не указано.

 

Впоследствии стороны подписали дополни­тельное соглашение, которое определяло поря­док расчета по договору субаренды. Поскольку указанное соглашение в установленном порядке зарегистрировано не было, оно является ничтож­ным, а следовательно, субарендатор пользовался спорным имуществом без законных оснований. В такой ситуации с арендатора взыскивается стои­мость неосновательного обогащения35.

 

Новая редакция договора после подписания сторонами соглашения о его продлении, в ре­зультате которого срок аренды превышает один год, подлежит государственной регистрации. При продлении договора аренды, заключенного на срок менее года, на такой же срок и на тех же ус­ловиях после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит госу-

 

дарственной регистрации36. Таким образом, факт продления договора на тот же срок и на тех же условиях дает возможность говорить о наличии между сторонами нового договора аренды, срок исчисления которого наступает после окончания первоначального срока37.

 

Передача и учет арендованного имущества

 

Передача арендованных объектов оформля­ется путем составления передаточного акта, подписываемого представителя­ми сторон и заверяемого печатями. Акт должен содержать:

 

1)              место и дату составления акта;

 

2)                    регистрационный номер и дату подписания договора аренды;

 

3)         характеристику состояния переда­ваемых зданий, сооружений и нежилых помещений;

 

4)сроки и порядок устранения выяв­ленных нарушений и неисправностей.

 

Стоимость объекта, передаваемого в аренду, определяется специальной инвентаризационной комиссией сучастием арендодателя и арендатора исходя из оценки на момент сдачи в аренду38, акту могут быть приложены документы, харак­теризующие состояние передаваемого объекта недвижимости.

 

Сданные в аренду без права выкупа объекты учитываются у арендодателя по дебету счета 03 «Доходные вложения в материальные ценности». Амортизация, начисленная по сданным в аренду основным средствам, учитывается арендодате­лем по кредиту счета 02 «Амортизация основных средств» обособленно.

 

Права и обязанности собственника в аренд­ный период остаются у арендодателя, поэтому полученный по договору объект аренды в учете арендатора учитывается по дебету забалансового счета 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды. Для заба­лансового учета указанных объектов арендатору рекомендуется открывать инвентарные карточки и учитывать объекты под инвентарными номера­ми, присвоенными арендодателем39.

 

Так как объект аренды по договору аренды зданий, помещений, сооружений, не предусмат­ривающему в дальнейшем его выкупа, остается на балансе арендодателя, то последнему ежеме­сячно в течение срока договора аренды необ­ходимо производить начисление амортизации. При этом в зависимости от порядка отражения арендодателем арендной платы (выручка или операционный доход) амортизационные отчис­ления отражаются либо в составе издержек производства, расходов на реализацию, либо в составе операционных расходов.

 

Кроме того, следует помнить, что основные средства, сданные в аренду без права выкупа

 

и числящиеся у арендодателя по счету 03 «До­ходные вложения в материальные ценности», в случаях, предусмотренных законодательством, подлежат переоценке40.

 

Учет арендной платы арендодателем

 

Арендная плата является доходом арендода­теля. В случае если сдача имущества в аренду предусмотрена уставом арендодателя, арендная плата является выручкой и отражается на счете

 

90                   «Реализация». Если же сдача имущества в аренду предметом деятельности арендодателя не является, то арендную плату следует призна­вать операционным доходом и отражать на счете

 

91                  «Операционные доходы и расходы». Момент отражения выручки или дохода арендодателя устанавливается его учетной политикой.

 

В соответствии с налоговым законодатель­ством арендная плата и в составе выручки от реализации, и в составе операционного дохода является объектом обложения налогом на до­бавленную стоимость и единым платежом в рес­публиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продукции, продовольст­вия и аграрной науки, налога с пользователей автомобильных дорог41. При этом для целей об­ложения НДС моментом оказания услуг по сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендо­дателем объекта аренды арендатору) является день наступления права на получение платы, определенный договором аренды42.

 

Следует отметить, что организации, опреде­ляющие выручку (операционный доход) от сдачи имущества в аренду методом «по оплате», в случае непоступления арендной платы обязаны исчис­лить налог на добавленную стоимость на 60-й день с момента отгрузки43 и уплатить его в бюджет. В бухгалтерском учете исчисленный налог отразит­ся записью по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и кредиту счета 68 «Расчеты по нало­гам и сборам». В дальнейшем при поступлении выручки (операционного дохода) и отражении ее в учете уплаченная сумма налога на добавленную стоимость спишется с кредита счета 97 «Расходы будущих периодов» в дебет счета 90 «Реализация» (91 «Операционные доходы и расходы»).

 

Как отмечалось выше, при аренде зданий, помещений и сооружений негосударственной формы собственности размер арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения опреде­ляются соглашением сторон. Так, по соглашению сторон арендная плата может устанавливаться как в белорусских рублях, так и в эквивален­те определенной сумме валюты или условных денежных единиц. В этом случае подлежащая оплате в белорусских рублях сумма определяется по официальному курсу валюты, установленному Национальным банком Республики Беларусь (да­лее - Нацбанк), или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата

 

не установлены законодательством или согла­шением сторон.

 

При расчетах по обязательствам, оплата ко­торых осуществляется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте или условных денеж­ных единицах, и при расчетах по обязательствам, выраженным в иностранной валюте, размер ко­торых определяется исходя из эквивалента иной иностранной валюты или условной денежной единицы, возникают разницы в белорусских руб­лях, которые называются суммовыми44. Данные разницы отражаются в бухгалтерском учете в составе внереализационныхдоходов и расходов. При определении облагаемой налогом прибыли положительные суммовые разницы включаются в состав доходов от внереализационных операций, а отрицательные - в состав расходов от внереа­лизационных операций45.

 

Для целей обложения налогом на добавленную стоимость суммовые разницы являются частью арендной платы и подлежат налогообложению по ставке 15,25%46. При этом моментом фактической реализации для целей налогообложения суммовой разницы является день ее получения47.

 

Сумма разницы, возникающая меж­ду подлежащей уплате арендатором суммой в белорусских рублях и сум­мой налоговой базы, определенной в белорусских рублях по курсу, уста­новленному Нацбанком на момент фактической реализации по догово­рам, в которых сумма обязательств выражена в белорусских рублях эк­вивалентно сумме в иностранной валюте, и по договорам, в которых ' сумма обязательств выражена в ино­странной валюте эквивалентно сум­ме в иной иностранной валюте, включается (исключается) из налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в порядке, определенном Положением о некоторых особенностях приме­нения налоговых вычетов и исчисления налого­вой базы по налогу на добавленную стоимость, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 397 (далее- Поло­жение № 397).

 

Отраженные в составе внереализационного дохода (расхода) суммовые разницы не являются объектом налогообложения при исчислении еди­ного платежа в республиканский фонд поддержки производителей сельскохозяйственной продук­ции, продовольствия и аграрной науки и налога с пользователей автомобильных дорог48.

 

Рассмотрим несколько примеров отражения в бухгалтерском учете арендодателя арендной пла­ты, подлежащей оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной договором сумме в иностранной валюте.

 

Пример 1. Арендная плата по договору уста­новлена в размере 100 евро по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на рас­четный счет арендодателя не позднее 5-го числа текущего месяца. Арендная плата за текущий месяц поступила 15-го числа текущего месяца (позже установленного срока). Расходы арендо­дателя от сдачи имущества в аренду составили 160 000 руб. Выручку в соответствии с учетной политикой организация отражает методом «по отгрузке». Уставом арендодателя сдача имущест­ва в аренду не предусмотрена.

 

Курс евро, установленный Нацбанком на 5-е число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за 1 евро; на 15-е число текущего месяца -2735,13 руб. за 1 евро.

 

В учете арендодателя данные операции отра­жаются следующими записями:

 

Д 62 К 91-271 704 руб. (2717,04 х 100) -отражен операционный доход от сдачи имуще­ства в аренду;

 

Д 91 К 02 и др. -160 000 руб. - отражены расходы от сдачи имущества в аренду;

 

Д91К68~41446руб.((100х 2717,04)х 18/ /118) - начислен НДС;

 

Д 91 К 68- 6908 руб. ((2 71 704 - 41 446) х х 3/100) - начислен единый платеж;

 

Д 91 К99-63 350 руб. (271 704 -160 000 -- 41446 - 6908) - отражен финансовый резуль­тат от сдачи имущества в аренду;

 

Д 51 К 62-273 513 руб. (100 х 2735,13) -поступила арендная плата;

 

Д62 К92 - 1809руб. ((2735,13-2717,04)х х 100) - отражена суммовая разница;

 

Д 92 К 68 - 276 руб. (1809 х 15,25/100) -начислен НДС от суммовой разницы.

 

В случае если в данном примере курс на 15-е число текущего месяца, установленный Нацбанком, составит2710,04 руб. за 1 евро, то образуется суммовая разница, которая уменьшит налогооблагаемую базу по НДС:

 

Д 51 К 62 -271 004 руб. (2710,04х 100) -поступила арендная плата;

 

Д 92 К 62- 700 руб. ((2717,04 - 2710,04) х х 100) - отражена суммовая разница;

 

Д92 К 68 - 107 руб. (700 х 15,25/100) -сторно НДС от суммовой разницы.

 

Пример 2. Арендная плата по договору уста­новлена в размере 100 евро по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендодателя не позднее 30-го числа текущего месяца. Половина арендной платы за текущий месяц поступила своевре­менно (30-го числа текущего месяца). Вторая половина - через 65 дней с момента отгрузки. Затраты арендодателя от сдачи имущества в аренду составили 160 000 руб. Выручку в со­ответствии с учетной политикой организация отражает методом «по оплате». Уставом орга-

 

низации-арендодателя предусмотрена сдача имущества в аренду.

 

Курс евро, установленный Нацбанком на 30-е число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за 1 евро; на 60-й день с момента отгрузки - 2 735,13 руб. за 1 евро; на дату поступления второй полови­ны арендной платы - 2 730,13 руб. за 1 евро.

 

В учете арендодателя данные операции отра­жаются следующими записями:

 

Д 45 К 20- 160 000 руб. - отражены затраты от сдачи имущества в аренду;

 

Д 51 К 90- 135 852 руб. ((2717,04 X 100)/ / 2) - поступила часть арендной платы;

 

Д 90 К 45-80 000 руб. (160 000/2) - списана фактическая себестоимость, приходящаяся на поступившую часть арендной платы;

 

Д 90 К 68- 20 723 руб. ((2717,04 х 100/ /2)х 18/118) - начислен НДС;

 

Д 90 К 68- 3454 руб. ((135 852 -20 723) х х 3/100) - начислен единый платеж;

 

Д 90 К 99-31 675 руб. (135 852 - 80 000 --20 723 - 3454) - отражен финансовый результат;

 

Д97К68-20861 руб. ((100/2х 2735,13)х х 18/118) - начислен НДС на 60-й день с мо­мента отгрузки;

 

Д51 К90-136507руб. (100/2х 2730,13)-поступила вторая часть арендной платы;

 

Д90К45-80 000 руб. (160 000/2)-списана фактическая себестоимость, приходящаяся на поступившую часть арендной платы;

 

Д 90 К 97 -20 861 руб. - отражен начислен­ный НДС;

 

Д 90 К 68 -38 руб. ((2735,13 - 2730,13) х х 100 / 2) х!8 / 118) - сторно НДС от суммы разницы (суммовой разницы в бухгалтерском учете в данной ситуации не возникает);

 

Д 90 К 68- 3471руб. ((136 507 - 20 861 + +38) х 3/100) - начислен единый платеж;

 

Д 90 К 99-32 213 руб. (136 507-80 000 --20 861 + 38 - 3471) - отражен финансовый результат.

 

Пример 3. Арендная плата по договору уста­новлена в размере 100 евро по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на рас­четный счет арендодателя не позднее 15-го числа месяца, следующего за текущим. Арендная плата поступила своевременно (15-го числа месяца, следующего за текущим). Затраты от сдачи иму­щества в аренду составили 160 000 руб. Выручку в соответствии с учетной политикой организация отражает методом «по отгрузке». Уставом ор­ганизации-арендодателя предусмотрена сдача имущества в аренду.

 

Курс евро, установленный Нацбанком на последнее число текущего месяца, составил 2717,04 руб. за 1 евро; на 15-е число месяца, следующего за текущим, - 2 735,13 руб. за 1 евро.

 

При отражении в учете операций, возника­ющих в данной ситуации, следует иметь в виду,

 

что все хозяйственные операции подлежат свое­временной регистрации на счетах бухгалтерского учета, фиксируются в бухгалтерском учете на дату их совершения и отражаются в бухгалтерской от­четности в тех периодах, к которым они относятся, независимо от времени проведения денежных или неденежных расчетов, связанных с этими операциями49. Следовательно, выручку от сдачи имущества в аренду организация, использующая метод определения выручки «по отгрузке», должна отразить в бухгалтерском учете в текущем месяце (на последнее его число) независимо от времени поступления оплаты.

 

Вместе с тем для целей налогообложения для организации, определяющей выручку методом «по отгрузке», моментом оказания услуг по сдаче объекта в аренду (моментом передачи арендода­телем объекта аренды арендатору) является день наступления права на получение платы, определен­ный договором аренды. В данном примере таким моментом является дата поступления платежа -15-е число месяца, следующего за текущим. Это означает, что обязанность исчислить и отразить в налоговой декларации НДС по арендной плате за текущий месяц у организации возникнет в месяце, следующем за текущим (следующем за месяцем отражения выручки в бухгалтерском учете).

 

Считаем, что в данной ситуации в бухгалтер­ском учете исчисление налога на добавленную стоимость по арендной плате следует отражать двумя бухгалтерскими записями: исчисление налога, приходящегося на выручку (отраженную в бухгалтерском учете), и исчисление налога, приходящегося на суммовую разницу, возникшую в бухгалтерском учете при поступлении арендной платы (для целей налогообложения НДС суммы разницы в данной ситуации не возникает). Сум­мирование исчисленного НДС по двум позициям и даст величину, соответствующую требованиям налогового законодательства. В налоговой де­кларации по налогу на добавленную стоимость за месяц, следующий за текущим, исчисленный налог будет отражаться общей суммой. Общей суммой будет отражаться и налоговая база.

 

В учете арендодателя в данном случае произ­водятся следующие записи:

 

Д 20 К 02 и др. - 160 000 руб. - отражены затраты арендодателя от сдачи имущества в аренду;

 

Д 62 К90 -271 704руб. (2717,04х 100) - от­ражена выручка от сдачи имущества в аренду;

 

Д 90 К 20 - 160 000 руб. - списана фактиче­ская себестоимость;

 

Д 90 К 68- 8151 руб. (271 704 х 3/100) -начислен единый платеж;

 

Д90 К 99 - 103 553 руб. (271 704 - 160 000 — 8151) - отражен финансовый результат от сдачи имущества в аренду;

 

Д 51 К 62 - 273 513 руб. (2735,13х 100) -поступила арендная плата;

 

Д62К92-1809 руб. ((2735,13 - 2717,04) х х 100) - отражена суммовая разница;

 

Д 90 К 68 - 41 446 руб. (271 704 х 18 / 118) - начислен НДС от выручки;

 

Д 92 К 68-276 руб. (1809 х 18/118) - на­числен НДС от суммовой разницы;

 

Д90 К 68 - 1243 руб. (8151 - (271 704 -- 41 446) х 3/100) - сторно единый платеж.

 

Необходимо отметить, что для целей обложения налогом на прибыль независимо от способа отражения арендной платы в бухгалтерском учете (выручка или операционный доход) доходы от операций по сдаче в аренду имущества включаются арендодателем в состав доходов от внереализационных операций и учитываются им при определении облагаемой налогом прибыли в отчетных периодах, определяемых в соответствии с учетной политикой. Расходы по сдаче имущества в аренду учитываются при определении облагаемой налогом прибыли в том отчетном периоде, к которому относятся аналогичные доходы, и включаются в состав расходов от внереализационных операций для целей обложения налогом на прибыль.

 

Учет арендной платы арендатором

 

У арендатора арендная плата включа­ется в состав себестоимости продукции (работ, услуг) и в затраты, учитываемые при налогообложении прибыли50. При этом арендная плата включается в се­бестоимость того отчетного периода, к которому она относится, независимо от времени оплаты51. Это значит, что неза­висимо от порядка и сроков оплаты, ус­тановленных договором аренды, в учете арендатора арендная плата отражается на дату фактического осуществления хозяйственной операции - на последнее число месяца, в котором он пользовался арендованным имуществом. Обязательным условием отраже­ния в учете хозяйственной операции является наличие первичного документа, который должен быть оформлен в соответствии со ст. 9 Закона № 3321-ХП.

 

Для принятия арендатором к вычету НДС по арендной плате, предъявленного арендодателем, арендодатель ежемесячно, не позднее 20-го числа месяца, следующего за отчетным, обязан представлять арендатору счет-фактуру по налогу на добавленную стоимость формы СФ-1.

 

Стоимостные показатели счета-фактуры за­полняются в белорусских рублях. Если арендная плата выражена в иностранной валюте, то по­казатели счета-фактуры могут быть заполнены в иностранной валюте. Если арендная плата подлежит оплате в белорусских рублях в сумме,

 

эквивалентной определенной сумме в иност­ранной валюте или в условных денежных еди­ницах, то показатели счета-фактуры могут быть заполнены в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

 

Вычет суммы налога, указанной в счете-факту­ре по НДС, производится в том налоговом пери­оде, в котором наступает право на вычет налога в соответствии с Законом № 1319-ХИ.

 

По договорам аренды, сумма обязательств в которых выражена в белорусских рубляхэквива-лентно сумме в иностранной валюте, подлежащие вычету суммы НДС определяются в сумме налога в белорусских рублях, фактически уплаченной арендатором52.

 

Рассмотрим несколько примеров отражения в учете арендатора арендной платы, которая подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностран­ной валюте или в условных денежных единицах.

 

Пример 4. Арендная плата по договору уста­новлена в размере 100 евро (в том числе НДС -15,25 евро) по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арен­додателя не поз-

 

V

 

днее 5-го числа текущего месяца. Арендатор пере­числил арендную плату в срок (5-го числа текущего месяца). Выручку в соответствии с учетной полити­кой он отражает методом «по оп­лате». Курс евро, установленный

 

Нацбанком на 5-е число, составил 2717,04 руб. за 1 евро.

 

В учете арендатора будут произведены следу­ющие записи:

 

Д 60 (76) К 51 - 271 704 руб. (2717,04 х х 100)- перечислена арендная плата;

 

Д 20 (44, 26 и др.) К 60 (76) - 230 269 руб. ((100 - 15,25)х 2717,04) - отражена арендная плата в составе себестоимости (по курсу на дату перечисления);

 

Д18К60(76)-41435руб.(15,25х 2717,04)-отражен НДС, предъявленный арендодателем;

 

Д 68 К18 -41435 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

 

Пример 5. Арендная плата по договору уста­новлена в размере 100 евро (в том числе НДС -15,25 евро) по курсу Нацбанка надень оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арен­додателя не позднее 20-го числа предыдущего месяца. Арендатор перечислил арендную плату в

 

срок (15-го числа предыдущего месяца). Выручку в соответствии с учетной политикой он отражает методом «по оплате». Курс евро, установленный Нацбанком на 15-е число предыдущего месяца, -2717,04 руб. за 1 евро.

 

В учете арендатора будут произведены следу­ющие записи:

 

Д 60 (76) К 51 - 271 704 руб. (2717,04 ? ? 100)- перечислена арендная плата;

 

Д97К60(76)-230269руб. ((100- 15,25;? ? 2717,04) - отражена в составе расходов бу­дущих периодов арендная плата за следующий месяц;

 

Д18К60(76)-41435руб.(15,25? 2717,04)-отражен НДС, предъявленный арендодателем;

 

Д 20 (44, 26 и др.) К 97 - 230 269 руб. - от­ражена арендная плата в составе себестоимости (по курсу на дату перечисления);

 

Д 68 К18-41435 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

 

Пример 6. Арендная плата по договору уста­новлена в размере 100 евро (в том числе НДС -15,25 евро) по курсу Нацбанка на день оплаты и вносится арендатором на расчетный счет арендо­дателя не позднее 15-го числа месяца, следующе­го за текущим. Арендатор перечислил арендную плату в срок (15-го числа месяца, следующего за текущим). Выручку в соответствии с учетной поли­тикой арендатор отражает методом «по отгрузке». Курс евро, установленный Нацбанком на 30-е число текущего месяца, составил 2 717,04 руб. за 1 евро, на 15-е число месяца, следующего за текущим, -2735,13 руб. за 1 евро.

 

В учете арендатора будут произведены следу­ющие записи:

 

Д 20 (44, 26 и др.) К 60(76) - 230 269 руб. ((100 - 15,25) ? 2717,04) - отражена арендная плата в составе себестоимости (по курсу на по­следнее число текущего месяца);

 

Д 18 К 60 (76) - 41 435 руб. (15,25 ? ? 2 717,04) - отражен НДС, предъявленный арен­додателем;

 

Д 68 К18 - 41435 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате;

 

Д 60 (76) К 51 - 273 513 руб. (2735,13 ? ? 100)- перечислена арендная плата;

 

Д 18 К 60 (76)-276 руб. (15,25 ? 2735,13-- 41435) - откорректирован НДС с учетом оплаты;

 

Д92К60 (76) -1533 руб. (2735,13 -2717,04)? ? (100 - 15,25) - отражена суммовая разница;

 

Д 68 К18-276 руб. - принят к вычету НДС по арендной плате.

 

Расходы,связанные с арендой недвижимости

 

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, а арендодатель-производить за свой

 

счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества53. Распределение обязанностей сто­рон по полному восстановлению и ремонту арен­дованного имущества субъекты хозяйствования должны предусмотреть в договоре аренды54.

 

Арендодатель, производящий в соответствии с условиями договора ремонт сданных в аренду основных средств за счет своих средств, спи­сывает понесенные расходы в дебет счета 91 «Операционные доходы и расходы».

 

Если в соответствии с договором ремонт арен­дованных основных средств, участвующих в пред­принимательской деятельности, производится за счет арендатора, то такие расходы включаются у него в себестоимость продукции (работ, услуг) и в состав затрат, учитываемых при налогообложе­нии прибыли55. При этом в целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в издержки производства или обращения отчетного периода арендатор может создавать резерв расходов на ремонт арендо­ванных основных средств56. Отчисления в резерв предстоящих затрат по ремонту основных средств относятся на себестоимость продукции (работ, услуг) и являются затратами, учитываемыми при налогообложении прибыли57.

 

При эксплуатации арендованного помещения у арендатора неизбежно возникают расходы на отопление, освещение, водоснабжение и канализацию, газоснабжение, вывоз отходов и другие коммунальные услуги. Порядок оплаты этих платежей должен быть определен сторонами в договоре аренды.

 

Расчет норм расхода тепловой энергии на отопление, вентиляцию помещений (хорошее Вентиляционное оборудование Винница ) и горячее водоснабжение по каждому зданию и по каждому арендатору производят арендодатели, сдающие в аренду здания или помещения. Арендодатель так­же осуществляет представление предельных уров­ней потребления топливно-энерге­тических ресур­сов (норм ТЭР) на ч                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                       ' согласование (утверждение) для арендаторов в Комэнергоэффективности. Это должно от­ражаться в договоре между арендодателем и арендатором58.

 

Величина лимита для каждого арендатора долж­на быть определена арендодателем исходя из доведенной ему в установленном порядке общей суммы лимита и нормы ТЭР, определенных для каждого арендатора.

 

Расходы арендатора на приобретение со стороны топлива всех видов, используемого на технологические цели, покупной энергии всех видов, отопление производственных зданий

 

включаются им в себестоимость в пределах установленных норм59. Данные затраты в пределах лимитов учитываются при исчислении налога на прибыль60.

 

Стороной по договору с поставщиками топлива, тепловой, электрической энергии и других ресур­сов является арендодатель. Он же имеет обязательства перед поставщиками по оплате услуг. Как правило, в рамках до­говора аренды расходы, приходящиеся на услуги, потребленные арендатором, подлежат возмещению арендодателю. В связи с этим напомним, что если арен­додатель приобретает коммунальные, эксплуатационные, услуги связи и дру­гие услуги, стоимость которых подлежит возмещению арендатором, то такое возмещение в обязательном порядке должно быть предусмотрено договором аренды. В противном случае арендатор не имеет права включать указанные ' затраты в себестоимость и относит их

 

за счет собственных источников. Арендодатель не является продавцом вышепе­речисленных услуг, поэтому вычет суммы налога по возмещаемым расходам производится арендато­ром на основании предъявляемого арендодателем первичного учетного документа, составленного в соответствии стребованиями законодательства61. Стоимость данных объектов может быть включена в счет-фактуру по НДС, предъявляемый арендода­телем по арендной плате62.

 

Если приобретенные услуги, стоимость которых возмещается арендатором, освобождены от НДС, то арендатору они также предъявляются без НДС.

 

При отражении возмещаемых расходов в учете арендодателя производятся следующие записи:

 

Д 76 К 60 - отражена сумма услуг, подлежа­щая возмещению арендатором (с НДС);

 

Д 51 К 76 - поступило от арендатора возме­щение услуг;

 

Д 60 К 51 - перечислены денежные средства поставщику услуг.

 

Однако если арендодатель наряду с предо­ставлением имущества в аренду оказывает арен­датору собственными силами дополнительные услуги (выполняет для него работы), то оказанные услуги (выполненные работы) будут учитываться у арендодателя в составе выручки и отражаться через счета реализации.

 

Затраты на капитальные вложения в арендованные основные средства

 

Затраты сторон на капитальные вложения в арендованные основные средства (реконструкция, модернизация и т.п.), возмещение арендодателем капитальных затрат, осуществленных арендатором, предусматриваются договором аренды.

 

Капитальные затраты, осуществляемые арен­додателем после заключения договора до момен-

 

та передачи объекта аренды, изменяющие его стоимость, возмещаются арендатором в виде амортизационных отчислений, включаемых в состав арендных платежей63.

 

Затраты по законченным капитальным рабо­там в арендованные основные средства могут являться либо отделимыми (которые могут быть физически отделены от имущества без причине­ния ему вреда), либо неотделимыми (не отделимы от арендуемого объекта без причинения ему ущерба) улучшениями.

 

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

 

Если в соответствии с договором аренды отделимые улучшения арендованного имущест­ва, произведенные арендатором, являются его собственностью, то в этом случае капитальные вложения будут учтены арендатором как отдель­ный инвентарный объект. В аналитическом учете к счету 01 «Основные средства» для учета арендатором улучшений в арендованный объект рекомендуем открыть субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды».

 

Принятие на учет арендатором отделимых улучшений арендованного имущества в данном случае отразится следующими бухгалтерскими записями:

 

Д 08 К 60 - силами сторонней организации произведены расходы на создание отделимых улучшений;

 

Д 18 К 60 - НДС, уплаченный подрядчику;

 

Д 01 субсчет «Присоединенная стоимость объ­екта аренды» К 08 - приняты в состав основных средств улучшения в арендованное имущество в сумме фактически произведенных расходов.

 

Д 68 К 18 -принят к вычету НДС.

 

Учтенные та­ким образом от­делимые улучше­ния арендован­ного имущества, произведенные арендатором, яв-

 

ляются объектом для начисления амортизации64. При этом на сумму фактически произведенных арендатором капитальных вложений производс­твенного назначения производится уменьшение амортизационного фонда воспроизводства ос­новных средств.

 

Следует отметить, что если арендатор принимает на учет в состав основныхсредствотделимыеулуч-шения арендованного имущества (не являющиеся объектом капитального строительства), произ-

 

веденные собственными силами организации, либо улучшения арендованного имущества, явля­ющиеся объектом капитального строительства, осуществленного подрядным или хозяйственным способом, то произведенные арендатором вло­жения будут являться объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость65.

 

Когда между сторонами заключено соглаше­ние, предусматривающее передачу отделимых улучшений арендодателю с возмещением их стоимости, то списание фактически понесенных расходов у арендатора отражается записями:

 

Д 91 К 08 - переданы арендодателю суммы фактических расходов на улучшение имущества;

 

Д 91 К 68 - начислен НДС по переданным капитальным вложениям;

 

Д 60 К 91 - отражена задолженность арен­додателя;

 

Д 51К 60 - поступила оплата от арендодателя за полученные улучшения.

 

Если капитальные вложения, произведенные арендатором, передаются арендодателю безвоз­мездно, то передача отражается записью по дебе­ту счета 92 «Внереализационные доходы и расхо­ды» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы». При этом необходимо произвести начисление налога на добавленную стоимость. Безвозмездная передача капвложе­ний также должна быть учтена в составе выручки в целях исчисления налога на прибыль66.

 

Если улучшения в арендованное имущество на дату передачи их арендодателю приняты аренда­тором в состав основных средств, то арендатор передает основное средство (присоединенную стои­мость объекта аренды) по остаточной стоимости.

 

Улучшения, произведенные арендатором и не отделимые от арендованного объекта, обычно после окончания договора передаются арендо­дателю вместе с арендованным имуществом.

 

Неотделимые улучшения в учете арендатора могут учитываться на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», если передаются арен­додателю сразу после проведения капитальных вложений и возмещаются арендодателем в соответствии с условиями договора аренды. Такая передача неотделимых улучшений объекта аренды в учете арендатора отражается по дебету счета 91 «Операционные доходы и расходы» в кор­респонденции с кредитом счета 08 «Вложения во внеоборотные активы»67. Арендодатель на сумму полученных капитальных вложений увеличивает стоимость сданного в аренду имущества.

 

Следует помнить, что увеличение стоимости ранее принятых на учет основных средств (при реконструкции, модернизации объекта) не при­знается объектом налогообложения НДС и не подлежит налогообложению68.

 

В случае возникновения у субъектов хозяйст­вования сомнений по отнесению произведенных затрат, выполненных работ к определенному виду инвестиционной деятельности (ремонту, капитальному ремонту, модернизации или реконструкции основных средств) Минстрой-архитектуры рекомендует обращаться для получения заключения в соответствующие территориальные органы государственной вневедомственной экспертизы (письмо от 07.12.1998 № 02-3/06-9258).

 

Если произведенные неотделимые улучшения подлежат по договору аренды выкупу и не возме­щены арендодателем, то арендатор создает но­вый инвентарный объект, на котором учитывает произведенные улучшения. При этом в его учете делается запись по кредиту счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» с дебетом счета 01 «Основные средства» субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды». В случае учета неот­делимых улучшений в составе основных средств, по объекту начисляется амортизация в тече­ние всего срока его использова­ния. Арендатор утрачивает право собственности на данный объект, возвратив арен­дованное имущес­тво по окончании срока аренды. В учете арендатора данная операция отражается следующими записями69:

 

Д 01 субсчет «Выбытие основных средств» К 01 субсчет «Присоединенная стоимость объекта аренды» - списывается первоначальная стои­мость основного средства;

 

Д 02 К 01 субсчет «Выбытие основных средств»- отражена сумма накопленной по объекту амортизации;

 

Д 91 К 01 субсчет «Выбытие основных средств»- списана остаточная стоимость выбы­вающего объекта;

 

Д 91 К 68 - начислен НДС;

 

Д 99 К 91 - отражен финансовый результат от выбытия основного средства.