Проекты

Основные разделы сайта

О деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков

В целях совершенствования управления и эксплуатации общего имущества жилых домов, упорядочения деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков:
1. Установить, что:
1.1. управление общим имуществом <*> может осуществляться одним из следующих способов:
непосредственно участниками совместного домовладения, если в собственности у нескольких участников совместного домовладения находится не более пяти объектов недвижимого имущества;
товариществом собственников или организацией застройщиков;
уполномоченным лицом по управлению общим имуществом, назначаемым местным исполнительным и распорядительным органом в соответствии с законодательством. – пп. 1.1 п. 1 Указа №538 от 14.10.2010
__________________________
<*> Для целей настоящего Указа под управлением общим имуществом понимается                                                  услуга по обеспечению сохранности и содержания общего имущества в надлежащем техническом и  санитарном состоянии,  решению вопросов владения и пользования этим имуществом и иных вопросов в соответствии с законодательством, оказываемая на возмездной и (или) безвозмездной основе, на основании договора управления общим имуществом.  – НОВОЕ
Термин «общее имущество» используется в значении, определенном в пункте 33 статьи 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь.

1.2. местные исполнительные и распорядительные органы назначают уполномоченное лицо по управлению общим имуществом:
1.2.1. без проведения открытого конкурса из числа государственных организаций, осуществляющих эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющих жилищно-коммунальные услуги, в следующих случаях:
если до ввода в эксплуатацию жилого дома, строительство которого осуществлялось путем долевого участия, дольщиками, участвующими в его строительстве, которым будет принадлежать право собственности на объекты недвижимого имущества в нем, не принято в установленном законодательством порядке решение о создании товарищества собственников - в течение 1 месяца со дня приемки жилого дома в эксплуатацию; –  в пп. 1.2 п. 1 Указа №538 – 15 дней     +
если в жилом доме, построенном организациями с целью продажи объектов недвижимого имущества в нем, участниками совместного домовладения не принято в установленном законодательством порядке решение о выборе одного из способов управления общим имуществом - в течение 15 дней со дня возникновения совместного домовладения. – пп. 1.2 п. 1 Указа №538
В иных случаях, предусмотренных законодательными актами законодательством, уполномоченное лицо по управлению общим имуществом назначается по результатам открытого конкурса по выбору уполномоченного лица в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь; – (статья 175 ЖК)
1.3. товарищества собственников и организации застройщиков дополнительно к обязанностям, установленным Жилищным кодексом Республики Беларусь, обязаны обеспечивать:
надлежащее управление общим имуществом совместного домовладения; – нововведение
заключение с участниками совместного домовладения отдельных договоров при предоставлении дополнительных услуг; – обязанность установлена п. 3 ст. 30 ЖК+ пп.1.3 п. 1 Указа№538
надлежащую эксплуатацию объектов недвижимого имущества и придомовой территории путем заключения на конкурсной основе соответствующего договора с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги; – нововведение
организацию учета, расчета и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги, платы за пользование жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания посредством заключения договоров на оказание услуг, заключаемых с организациями, уполномоченными местными исполнительными и распорядительными органами на осуществление данной деятельности; – нововведение
приведение уставов в соответствие с нормами законодательства; – нововведение
в пп. 1.3 Указа№538    
заключение с участниками совместного домовладения договоров на оказание услуг по техническому обслуживанию жилого дома, вывозу, обезвреживанию и переработке твердых коммунальных отходов и пользованию лифтом, текущему и капитальному ремонту жилого дома по типовым формам, утвержденным Советом Министров Республики Беларусь, а также применение при осуществлении расчетов за основные жилищно-коммунальные услуги тарифов, установленных в соответствии с законодательством; – согласно п. 2 ст. 30 ЖК основные ЖКУ (техническое обслуживание; текущий ремонт; капитальный ремонт; коммунальные услуги)
предоставление дополнительных жилищно-коммунальных услуг на основании отдельного договора на оказание дополнительной жилищно-коммунальной услуги;
1.4. председатель правления товарищества собственников (организации застройщиков) дополнительно к обязанностям, установленным Жилищным кодексом Республики Беларусь, обязан:
ежегодно до 31 марта года, следующего за отчетным, информировать членов товарищества собственников (организации застройщиков) о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников (организации застройщиков);– пп. 1.5 п. 1 Указа №538
ежегодно до 15 января года, следующего за отчетным, выносить на утверждение общего собрания (собрания уполномоченных) ежегодную смету доходов и расходов товарищества собственников (организации застройщиков); – нововведение
по требованию местного исполнительного и распорядительного органа представлять информацию о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников (организации застройщиков), выполняемых работах (оказываемых услугах) по эксплуатации общего имущества; пп. 1.5 п. 1 Указа №538
повышать квалификацию не реже одного раза в три года в установленном порядке; – нововведение
1.5. плата за капитальный ремонт жилых домов, независимо от их принадлежности, вносится на субсчета местных исполнительных и распорядительных органов, специально открываемых для накопления указанных средств; – нововведение
В настоящее время
Средства, полученные от внесения платы за капитальный ремонт, аккумулируются организациями, осуществляющими эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющими жилищно-коммунальные услуги, местными исполнительными и распорядительными органами, товариществами собственников и организациями застройщиков на счетах, открытых (открываемых) для накопления этих средств в счет проведения капитального ремонта жилищного фонда, в том числе на депозитных счетах в банках и небанковских кредитно-финансовых организациях, и используются на финансирование работ по капитальному ремонту в соответствии с законодательством.– п. 27  Положения о порядке расчетов и внесения платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями государственного жилищного фонда, утв. пост. СМ №571 от 12.06.2014 г. + пп.1.4 п. 1 Указа №538

    НОВОВВЕДЕНИЯ
1.6. осуществлять полномочия председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков) имеет право гражданин, имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедший образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом, кандидатура которого согласована местным исполнительным и распорядительным органом в порядке, установленном этим органом. – дублирует ч. 2 и не учитывает ч 3 п. 4 ст. 216 ЖК (В исключительных случаях председателем правления может быть избран гражданин, не имеющий образования, предусмотренного частью второй настоящего пункта, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом.)
Председатели правления товарищества собственников (организации застройщиков), избранные до вступления в силу настоящего Указа, обязаны в течение одного года со дня вступления в силу настоящего Указа пройти обучение по специальной программе повышения квалификации? или обучающие курсы? что имеется ввиду + согласовать с ч. 3 п. 4 ст. 216 ЖК  в установленном порядке;
1.7. в случае неоднократного (два и более раза в течение одного года) нарушения председателем правления товарищества собственников (организации застройщиков) установленных законодательством обязанностей, а также в случае невыполнения требования, установленного частью второй подпункта 1.5 1.6 пункта 1 настоящего Указа, – это тоже можно отнести к нарушению законодательства?  местный исполнительный и распорядительный орган вправе? принять решение о досрочном прекращении полномочий председателя правления товарищества собственников (организации застройщиков);
1.8. председатели правления, не прошедшие в установленном порядке согласование в местном исполнительном и распорядительном органе, либо в случае принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения о досрочном прекращении их полномочий, не имеют право осуществлять свои полномочия, в том числе осуществлять финансовые операции по текущему (расчетному) счету товарищества собственников и организации застройщиков от своего имени и от имени товарищества собственников (организации застройщиков);
1.9. решения по вопросам, отнесенным законодательством к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников (организации застройщиков), принимаются на общем собрании, на котором присутствуют члены товарищества собственников (организации застройщиков), обладающие более чем двумя третями голосов от их общего количества, либо путем проведения в предусмотренном законодательством порядке письменного опроса.
По вопросам изменения способа управления общим имуществом, внесения изменений и (или) дополнений в устав товарищества собственников (организации застройщиков), принятия решений о реорганизации и ликвидации этих организаций, назначении ликвидационной комиссии (ликвидатора), а также утверждении передаточного акта или разделительного баланса, промежуточного ликвидационного и ликвидационного балансов, отчуждения либо передачи части общего имущества во владение и пользование лицам решение считается принятым, если на правомочном общем собрании членов товарищества собственников (организации застройщиков), в том числе, проведенном путем письменного опроса, за него проголосовали члены товарищества собственников (организации застройщиков), обладающие не менее чем двумя третями голосов от их общего количества.
Решение о выборе способа управления общим имуществом считается принятым, если на правомочном общем собрании участников совместного домовладения, за него проголосовали более двух третей участников совместного домовладения, обладающих более чем двумя третями голосов от общего количества голосов всех участников совместного домовладения.    
Решения, за исключением решений по вопросам, указанным в части первой и второй настоящего подпункта, а также решения по вопросу уменьшения размера общего имущества в процессе реконструкции, считается принятым, если на правомочном общем собрании членов товарищества собственников (организации застройщиков), в том числе, проведенном путем письменного опроса, за его принятие проголосовали члены товарищества собственников (организации застройщиков), обладающие не менее чем половиной голосов от их общего количества.
1.10. с 1 января 2018 года осуществлять профессиональную деятельность по управлению общим имуществом двух и более многоквартирных жилых домов имеет право председатель правления товарищества собственников (организации застройщиков), имеющий, как правило, среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование, прошедший обучение по программе специальной подготовки в сфере управления общим имуществом и включенный в единый государственный реестр управляющих недвижимым имуществом совместного домовладения.
2. Облисполкомам и Минскому горисполкому в трехмесячный срок:
2.1. определить порядок формирования единого государственного реестра управляющих недвижимым имуществом совместного домовладения;
2.2. провести проверку на предмет прохождения председателями правления товариществ собственников (организаций застройщиков) согласования в установленном порядке в местном исполнительном и распорядительном органе;
2.3. определить организации, уполномоченных осуществлять учет, расчет и начисление платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилым помещением, регистрацию граждан по месту жительства и месту пребывания.
3. Министерству образования Республики Беларусь совместно с Министерством жилищно-коммунального хозяйства в трехмесячный срок:
разработать и утвердить программы обучающих курсов и обучения в сфере управления общим имуществом, повышения квалификации председателей правления товариществ собственников (организаций застройщиков);
4. Совету Министров Республики Беларусь в трехмесячный срок:
обеспечить приведение актов законодательства в соответствие с настоящим Указом;
принять иные меры по реализации данного Указа.
5. Признать утратившими силу:
пункт 1 Указа Президента Республики Беларусь от                                           14 октября 2010 г. № 538 «О некоторых вопросах деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2010 г.,                 № 249, 1/12032);
Указ Президента Республики Беларусь от 9 октября 2013 г. № 461 «О внесении изменений в Указ Президента Республики Беларусь от                       14 октября 2010 г. № 538» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 11.10.2013, 1/14565);
пункт 11 Указа Президента Республики Беларусь от 13 мая 2013 г.            № 219 «О внесении изменений и дополнений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь» (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 18.05.2013, 1/14264);
подпункт 1.51 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 439 «О внесении изменений и дополнений в некоторые Указы Президента Республики Беларусь по вопросам образования» (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2011 г., № 113, 1/12967);
6. из абзаца второго подпункта 4.4 пункта 1 Положения о регистрации граждан по месту жительства и места пребывания, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от                                  7 сентября 2007 г. № 413 (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2007 г., № 223, 1/8873), слова «председатель правления жилищно-строительного (жилищного) кооператива, председатель товарищества собственников» исключить.
7. Настоящий Указ вступает в силу его после официального опубликования, за исключением подпункта 1.10 пункта 1, вступающего в силу с 1 января 2018 года.

Президент
Республики Беларусь
                                       
ОБОСНОВАНИЕ
необходимости    принятия    проекта   Указа
Президента         Республики             Беларусь
«О деятельности товариществ собственников
и организаций застройщиков

Проект Указа Президента Республики Беларусь «О деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков»                                  (далее – проект Указа) разработан в целях совершенствования управления общим имуществом и создания условий, способствующих более качественной эксплуатации общего имущества в жилищном фонде и совершенствования деятельности органов управления товариществ собственников и организаций застройщиков.
С целью комплексного урегулирования вопросов, касающихся деятельности товариществ собственников и организаций застройщиков, в проект Указа предлагается включить нормы Указов Президента Республики Беларусь от 14 октября 2010 г. № 538, от 9 октября 2013 г.            № 461, регулирующих деятельность таких организаций.
Принятие проекта Указа позволит:
законодательно закрепить определение понятия управления общим имуществом, порядок принятия решений в товариществах собственников в части необходимого количества проголосовавших за принятие решения членов товарищества собственников;
повысить роль согласования председателей правления товариществ собственников и организаций застройщиков (далее – председатель правления) местным исполнительным и распорядительным органом;
определить требования к содержанию и организации программ обучающих курсов и обучения в сфере управления общим имуществом, повышения квалификации председателей правления;
определить на перспективу требования к председателям правления, которые осуществляют профессиональную деятельность по управлению общим имуществом двух и более товариществ собственников (организаций застройщиков), порядок осуществления управления общим имуществом многоквартирного жилого фонда.
В связи с тем, что в настоящее время в законодательстве отсутствует термин «управление общим имуществом», проектом Указа предлагается закрепить определение данного термина.
С целью защиты прав и интересов граждан, единообразного подхода к возмещению гражданами затрат при эксплуатации жилищного фонда, предлагается возложить на товарищества собственников и организации застройщиков дополнительные обязанности по надлежащей эксплуатации объектов недвижимого имущества и придомовой территории путем заключения на конкурсной основе соответствующего договора с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги.
Кроме того, в целях недопущения предъявления гражданам к оплате необоснованных платежей, в проект Указа включена норма, в соответствии с которой на товарищества собственников (организации застройщиков) возложена обязанность заключать договора на оказание услуг, связанных с организацией учета, расчета и начисления платы за жилищно-коммунальные услуги и платы за пользование жилыми помещениями, регистрацией граждан по месту жительства и месту пребывания с организациями, уполномоченными местными исполнительными и распорядительными органами на осуществление данной деятельности (в настоящее время данные функции выполняют расчетно-справочные центры, расчетно-кассовые центры и иные структурные подразделения ЖРЭО).
Внесение указанных изменений позволит обеспечить прозрачность начислений за жилищно-коммунальные услуги и исключение возможности предоставления лишних невостребованных услуг.
Для обеспечения своевременного проведения капитального ремонта проектом Указа предлагается установить обязанность внесения организациями, обслуживающими жилой фонд (независимо от принадлежности), платы за капитальный ремонт жилых домов на субсчета местных исполнительных и распорядительных органов.
Нормами законодательства о совместном домовладении определено, что соответствие кандидата на должность председателя правления установленным законодательствам требованиям определяется местным исполнительным и распорядительным органом.
Вместе с тем, прохождение председателем правления процедуры согласования в местной администрации, порой представляет собой длительный процесс (от момента избрания председателя правления на общем собрании и до момента получения согласования проходит месяц и более). Кроме того, не все председатели правлений согласованы в предусмотренном законодательством порядке.
В свою очередь, отказ местной администрации в согласовании на должность председателя правления не влечет за собой каких-либо то правовых последствий. По сути, товариществом собственников (организацией застройщиков) продолжает руководить председатель правления, нарушающий требования законодательства.
В связи с чем, предлагается включить в проект Указа норму, определяющую, что полномочия председателя правления вправе осуществлять только гражданин, имеющий соответствующее образование, прошедший образовательные программы обучающих курсов по вопросам управления общим имуществом и прошедший в установленном порядке согласование в местном исполнительном и распорядительном органе.
Кроме того, местные исполнительные и распорядительные органы наделяются правом принять решение о досрочном прекращении полномочий председателя правления, в случае если, председатель правления не прошел в установленном порядке согласование либо в случае неоднократного (два и более раза в течение одного года) нарушения установленных законодательством обязанностей.
Одновременно, в случае не прохождения председателем правления согласования либо досрочного прекращения его полномочий местным исполнительным и распорядительным органом, проектом Указа устанавливается запрет на осуществление председателем правления своих полномочий, в том числе осуществления финансовых операций по текущему (расчетному) счету товарищества собственников и организации застройщиков.
Данная необходимость обусловлена отсутствием объема полномочий местных исполнительных и распорядительных органов в процессе осуществления возложенных на них законодательством функций по координации и контролю за созданием и деятельностью товариществ собственников и организаций застройщиков.
Анализ функционирования товариществ собственников и организаций застройщиков, применение и реализация норм законодательства указал на ряд проблемных вопросов, связанных с функционированием системы управления частным жилищным фондом в целом. Основная причина возникновения таких вопросов - дефицит специалистов в области управления общим недвижимым имуществом.
Председатель правления должен обладать знаниями не только в сфере приемки жилого дома в эксплуатацию, но и в сфере дальнейшей организации эксплуатации жилищного фонда.
В связи с чем, проектом Указа предлагается предусмотреть повышение уровня квалификации председателей правления посредствам разработки и утверждения программы обучающих курсов и обучения в сфере управления общим имуществом, в том числе специальной программы повышения квалификации председателей правления товариществ собственников (организаций застройщиков), избранных до вступления предлагаемого проекта Указа в силу. Кроме того, проектом Указа предлагается предусмотреть создание единого реестра управляющих недвижимым имуществом совместного домовладения.
Таким образом, в результате организации соответствующего обучения лиц на должность председателей правлений и повышения квалификации действующих председателей правлений, председатели правления смогут осуществлять рациональный выбор стратегии управления жилым домом, контролировать эксплуатацию жилого дома. Кроме того, эффективное управление совместным домовладением будет способствовать развитию конкуренции и снижению затрат рыночных отношений.
В дальнейшем, при формировании единого государственного реестра собственники на общем собрании вправе выбрать руководителя из данного реестра управляющих жильём, таким образом, согласование местных исполнительных и распорядительных органов утратит актуальность.
В настоящее время Жилищный кодекс Республики Беларусь содержит противоречия относительно порядка принятия решений в товариществах собственников в части необходимого количества проголосовавших за принятие решения членов товарищества собственников. Статьей 180 Кодекса установлено, что решения в совместных домовладениях принимаются с согласия простого большинства от общего количества участников совместного домовладения. Вместе с тем, нормой, регулирующей порядок принятия решений в организациях застройщиков, установлено, что решения могут быть приняты большинством от присутствующих на общем собрании, в то время как собрание считается правомочным, когда в нем принимают участие более половины от общего количества членов организации. В нормах, регулирующих деятельность  товариществ собственников, о количестве членов, норма о необходимом для принятия решения количестве членов отсутствует.
Таким образом, с целью исключения двоякого применения законодательства и случаев, когда абсолютное меньшинство может принять решение за всех, в проект Указа внесена соответствующая норма, устанавливающая единый для всех совместных домовладений порядок принятия решений – абсолютным большинством от общего количества его участников на собрании, в котором приняло участие не менее двух третей участников совместного домовладения.
В связи с тем, что реализация программы обучения председателей правления в сфере управления общим имуществом рассчитана на 2 года, проектом Указа предусмотрено, что с 1 января 2018 года председатель правления товарищества собственников (организации застройщиков), имеющий среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование, прошедший обучение по программе специальной подготовки в сфере управления общим имуществом и включенный в единый государственный реестр управляющих недвижимым имуществом совместного домовладения имеет право осуществлять профессиональную деятельность по управлению общим имуществом двух и более многоквартирных жилых домов.
Принятие проекта Указа дополнительных ассигнований из бюджета не потребует.

Заместитель Министра                                              Г.А.Трубило