29 октября 2020 года вице-председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Лилия Коваль приняла участие в заседании Общественного консультативного совета по развитию предпринимательства при Государственном комитете государственного имущества Республики Беларусь.
В ходе заседания были рассмотрены и обсуждены вопросы: «О рассмотрении некоторых предложений РОО «БНПА» в части взимания платежей за землю», «Развитие электронных торгов по продаже государственного имущества», «Проект Указа Президента Республики Беларусь "Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом". С докладами выступили: начальник отдела кадастра Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь Н.Е. Пигаль, заместитель начальника главного управления распоряжения имуществом Государственного комитета по имуществу И. Ю. Долгова, начальник управления использования имущества имуществом главного управления распоряжения Государственного комитета по имуществу Ю.А. Соловей.
В ходе обсуждения докладов вице-председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Лилия Коваль проинформировала участников заседания о трудностях, которые возникают у членов ОО «МССПиР» в сфере арендных отношений, рассказала о результатах взаимодействия Союза и органов власти, направленного на их решение, а также представила экспертное мнение Союза о причинах и способах предотвращения проблем с арендой торговых и производственных площадей, с которыми сталкиваются белорусские субьекты хозяйствования.
Приложение 1. ИНФОРМАЦИЯ
к вопросу 1 «О рассмотрении некоторых предложений РОО ”БНПА“ в части взимания платежей за землю»
Совет Министров Республики Беларусь поручением от 24 августа 2020 г.
№ 06/650-212/8826р в адрес Госкомимущества, Министерства по налогам и сборам и Министерства финансов направил обращение РОО ”БНПА“ для рассмотрения и выработки с учетом государственной целесообразности согласованного решения.
По существу содержания указанного обращения Госкомимущество информирует.
- Вопросы о взимании платы за право заключения договора аренды земельных участков (далее – право аренды), аналогичные обозначенным в запросе, по инициативе представителей бизнес-сообществ, в том числе республиканского общественного объединения ”Белорусская научно- промышленная ассоциация“, и при их участии были рассмотрены в 2018–2019 гг. на заседаниях Общественно-консультативного (экспертного) совета по развитию предпринимательства при Государственном комитете по имуществу Республики Беларусь, и реализованы путем принятия постановления Совета Министров Республики Беларусь от 25 июня 2019 г.
№ 422 ”Об изменении постановления Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г. № 462“ и издания Указа Президента Республики Беларусь от 26 декабря 2019 г. № 485 ”О совершенствовании земельных отношений и рассмотрения обращений граждан и юридических лиц“.
В результате принятия указанного постановления Совета Министров Республики Беларусь с 1 января 2020 г. установлена новая шкала коэффициентов к кадастровой стоимости земельных участков для расчета платы за право заключения договоров аренды земельных участков – максимальный размер коэффициента составляет 0,25 для срока аренды участка в 99 лет. Предусмотрен равномерный (линейный) шаг между смежными коэффициентами на всем протяжении этой шкалы. Соответственно, размер платы за право аренды на промежутке сроков аренды от 1 года до 99 лет уменьшен от 12,8 до 2 раз.
Размер платы за право аренды рассчитывается путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на коэффициент, установленный постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26 марта 2008 г.
№ 462 ”О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 27 декабря 2007 г. № 667“ (далее – постановление № 462),
в зависимости от срока аренды земельного участка. Срок аренды земельного участка арендатор выбирает самостоятельно.
Анализ результатов кадастровой оценки земель Республики Беларусь, показывает, что кадастровые стоимости в пределах районов и населенных пунктов распределяются неоднородно. При этом, в центре города (административном, культурном, торговом) как в точке притяжения деловой активности, как правило, стоимость земли всегда выше, а на удалении от него
– меньше. Потенциальный арендатор земельного участка, ориентируясь на размеры кадастровых стоимостей земельных участков в пределах интересующей его территории и исходя из собственных финансовых возможностей и намерений ведения хозяйственной деятельности, может выбрать земельный участок для размещения своего объекта.
Справочно.
Так, например, в г. Минске имеются территории с кадастровой стоимостью 7,13 долл.США за 1 м2 и 3,81 долл.США за 1 м2 по видам функционального использования ”общественно-деловая зона“ и ”производственная зона“ соответственно.
В центре г. Барановичи размер платы за право заключения договора аренды земельного участка по виду функционального использования ”общественно-деловая зона“ составит:
на 1 год – 37 504 рубля за 1 га;
на 50 лет – 366 836 рублей за 1 га;
на 99 лет – 586 000 рублей за 1 га.
В центре г. Червеня размер платы за право заключения договора аренды земельного участка по тому же виду функционального использования составит:
на 1 год – 8 963 рубля за 1 га;
на 50 лет – 87 671 рубль за 1 га;
на 99 лет – 140 050 рублей за 1 га.
В д. Ливаново Крупского района Минской области: на 1 год – 14 рублей за 1 га;
на 50 лет – 700 рублей за 1 га;
на 99 лет – 1 400 рублей за 1 га.
Таким образом, при предоставлении земельного участка в аренду, плата за право аренды взимается с арендатора за право аренды им земельного участка на выбранный этим арендатором срок. По истечении срока аренды право аренды земельного участка прекращается, поскольку является срочным имущественным правом. При предоставлении земельного участка на новый срок арендатор вносит плату за право аренды на следующий срок аренды этого участка.
Полагаем, что случаи, когда земельный участок испрашивается в аренду на сроки 1-3 года арендатором для строительства и обслуживания
капитального строения (здания, сооружения) с нормативным сроком службы более 50 лет, не являются системными. Приводимый в обращении РОО ”БНПА“ вариант развития земельных отношений свидетельствуют только о том, что арендатор не имеет четких намерений в успешном завершении своей деятельности по возведению и обслуживанию строящегося капитального строения (здания, сооружения).
Наличие платы за право заключения договора аренды земельного участка не является тем решающим фактором, который сдерживает деловую инициативу субъектов хозяйствования. Вместе с тем, внесение платы за право заключения договора аренды земельного участка позволяет ввести такие участки в гражданский оборот – передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка другому лицу, внести его в качестве вклада в уставный фонд негосударственного юридического лица, передать в залог.
Подходы к установлению единого порядка возмездного предоставления земельных участков субъектам земельных отношений независимо от форм собственности на двух видах вещных прав (частной собственности и аренды) на земельные участки и поэтапного перехода к такому порядку определены в проекте Указа Президента Республики Беларусь ”О совершенствовании земельных отношений“, который в настоящее время дорабатывается Госкомимуществом с учетом предложений и замечаний заинтересованных.
- Министерством по налогам и сборам в части установления определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, в размере, равном земельному налогу, сообщается следующее.
В настоящее время механизмы взимания арендной платы за земельный участок и земельного налога (плательщики, ставки (коэффициенты), льготы и т.д.) идентичны.
Однако, в отличие от ежегодного размера арендной платы размер земельного налога каждый год осовременивается путем пересчета налоговой базы – кадастровых стоимостей земельных участков (в зависимости от их функционального назначения) на прогнозные индексы роста потребительских цен, а также путем применения к ставкам земельного налога параметров инфляции. В связи с этим, за земельный участок, предоставленный на праве аренды, арендная плата может уплачиваться в меньшем размере, чем земельный налог за такой же земельный участок, если он предоставлен на праве постоянного либо временного пользования.
Учитывая изложенное, в целях пополнения бюджета предложение РОО ”БНПА“ в части идентичного установления определения размера арендной платы за земельный участок и определения суммы земельного налога за этот земельный участок МНС поддерживается.
Одновременно сообщаем, что нормы Указа Президента Республики Беларусь от 12 мая 2020 г. № 160 ”Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности“ (далее – Указ № 160) предусматривают с 1 января 2020 г. увеличение размера ежегодной арендной платы за земельные участки отдельным категориям арендаторов только в 2 раза, т.е. так же, как и предусмотрено с 1 января 2020 г. нормами Налогового кодекса Республики Беларусь в отношении увеличения ставок земельного налога. В связи с чем, местные исполнительные комитеты, администрации свободных экономических зон в течение 2020 года приведут свои решения об увеличении размера ежегодной арендной платы за земельные участки в соответствие с нормами Указа № 160 и различий между увеличением ставок земельного налога и увеличением размера ежегодной арендной платы не будет.
- Министерство финансов по вопросу о взимании платы при перезаключении договора аренды земельного участка на новый срок отмечено следующее.
Право аренды земельного участка и право собственности на земельный участок имеют свою стоимость. Она выражается в денежной форме и определяется по результатам кадастровой оценки.
По своей сути плата за право аренды является аналогом платы за предоставление земельных участков в частную собственность. Их отличие заключается только в том, что плата за право аренды вносится за уступку государством арендатору на определенный срок прав на использование земельного участка и участие его в гражданском обороте.
Размер платы за право аренды зависит от срока аренды земельного участка. При передаче его в частную собственность (бессрочно) уплачивается полная стоимость участка.
Плата за право заключения договора аренды является одним из доходных источников местных бюджетов и ее отмена приведет к потерям местных бюджетов.
Справочно.
В 2019 году в доходы местных бюджетов поступило 33,6 млн. рублей платы за право аренды, по оценке, в 2020 году такие поступления составят 35,7 млн. рублей.
По вопросу об установлении арендной платы за земельный участок, равной земельному налогу, министерством отмечено следующее.
Механизмы взимания арендной платы за земельный участок и земельного налога (плательщики, ставки (коэффициенты), льготы и т.д.) в настоящее время идентичны.
Вместе с тем размер исчисляемого земельного налога (в отличие от размера арендной платы) ежегодно осовременивается путем пересчета кадастровой стоимости земельных участков и (или) ставок налога на
прогнозные параметры инфляции. В этой связи арендная плата может уплачиваться в меньшем размере, чем земельный налог.
Учитывая изложенное, в целях пополнения доходной части бюджета поддерживаем предложение РОО ”БНПА“ об определении арендной платы за земельный участок, равной земельному налогу за этот участок.
На основании изложенного с учетом высказанных мнений возможно сделать следующие выводы:
принцип взимания платы за право аренды земельных участков идентичен принципу взимания платы за предоставление земельных участков в частную собственность. Размеры платы за право аренды пересмотрены в 2019 г. в части ее двукратного уменьшения, отмена взимания такой платы приведет к значительным потерям местных бюджетов;
местные исполнительные комитеты, администрации свободных экономических зон в течение 2020 года приведут свои решения об увеличении размера ежегодной арендной платы за земельные участки в соответствие с нормами Указа № 160 и различий между увеличением ставок земельного налога и увеличением размера ежегодной арендной платы не будет;
предложение РОО ”БНПА“ об определении арендной платы за земельный участок, равной земельному налогу за этот участок, поддержано. Реализация этого предложения возможна путем внесения соответствующих норм в Налоговый кодекс Республики Беларусь.
Начальник отдела кадастра Пигаль Н.Е.
Приложение 2. ИНФОРМАЦИЯ
к вопросу 2о развитии электронных торгов
Государственным комитетом по имуществу (далее – Госкомимущество) с учетом поступающих предложений заинтересованных организовано проведение правового мониторинга постановления Совета Министров Республики Беларусь от 12 июля 2013 г. № 608 ”Об утверждении Положения о порядке проведения электронных торгов по продаже государственного имущества, включая земельные участки, права заключения договора аренды государственного имущества, в том числе земельных участков“ (далее – Постановление № 608).
- По предложениям Минского городского исполнительного комитета при проведении электронных торгов необходимо:
внедрить полноценный электронный документооборот для участников торгов, в том числе отменить обязанность по предоставлению ими отметки банка на электронном документе, подтверждающем внесение задатка;
с целью сокращения времени проведения электронных торгов предоставить его участникам возможность самостоятельно назначать ставки в размере от пяти до пятнадцати процентов от предыдущей цены за исключением первого шага;
распространить действие постановления № 608 на аукционы с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);
в случае срыва торгов наделить правами о обязанностями победителя электронных торгов участника, предложившего в ходе торгов вторую по величине цену за предмет аукциона (так называемый ”второй победитель“);
- Республиканским унитарным предприятием ”Институт недвижимости и оценки“ кроме отмены дублирования документов в электронном виде документами на бумажном носителе также предложено установить размер задатка для объектов с начальной ценой до 100 базовых величин равным этой начальной цене, а для иных объектов – не более 20 % от начальной цены, но не менее 100 базовых величин.
- Белорусской универсальной товарной биржей (далее – Биржа) предложено рассмотреть возможность установления для участников электронных торгов платы за оказание услуг по регистрации их заявлений, за регистрацию на электронной торговой площадке, а для победителя аукциона – процентов от стоимости предмета торгов.
Биржей также инициирован вопрос о закреплении за ней функций единственного организатора торгов в отношении всего государственного имущества.
В отношении предложений Минского городского исполнительного комитета и республиканского унитарного предприятия ”Институт недвижимости и оценки“ Госкомимущество не имеет принципиальных возражений, после завершения правового мониторинга будет подготовлен соответствующий проект нормативного правового акта и согласован в установленном порядке.
По вопросу установления дополнительных платежей в отношении участников электронных торгов отмечаем, что согласно подпункту 1.1 пункта 1 Указа Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 г. № 232 ”О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)“ (далее – Указ № 232) не допускается, если иное не предусмотрено этим Указом, установление и взимание с участника аукциона (конкурса) платы за организацию, проведение либо участие в аукционе (конкурсе), в том числе за подачу заявки (заявления) на участие в нем, предоставление документации, необходимой для его проведения, в случаях, когда обязательность проведения аукциона (конкурса) при распоряжении имуществом установлена законодательством.
Таким образом, по мнению Госкомимущества, без внесения соответствующих изменений в Указ № 232, установление предлагаемых дополнительных расходов участников недопустимо. Для внесения таких изменений необходимо обоснование и прогноз предлагаемых последствий правового регулирования.
По вопросу создания в республике единого оператора по продаже государственного имущества отмечаем следующее.
Согласно подпункту 1.6. пункта 1 Указа № 232 продажа государственного имущества и права его аренды может осуществляться организатором аукциона (конкурса) путем проведения электронных торгов, если это предусмотрено в решении о его продаже.
Порядок проведения электронных торгов и юридические лица, уполномоченные на их проведение (так называемые операторы электронной торговой площадки), определены Постановлением № 608.
Операторы электронной торговой площадки – юридические лица согласно приложению, оказывающие услуги по проведению электронных торгов по продаже находящегося в государственной собственности имущества, включая земельные участки, права заключения договора аренды государственного имущества, в том числе земельных участков, обеспечивающие функционирование электронной торговой площадки, привлекаемые организаторами электронных торгов в установленном порядке.
Утвержденный перечень операторов:
- Открытое акционерное общество ”Белорусская универсальная товарная биржа“.
- Коммунальное унитарное предприятие ”Минский городской центр недвижимости“.
- Республиканское унитарное предприятие ”Институт недвижимости и оценки“.
- Коммунальное консалтинговое унитарное предприятие ”Витебский областной центр маркетинга“.
- Коммунальное консалтинговое унитарное предприятие ”Минский областной центр инвестиций и приватизации“.
- Республиканское унитарное предприятие по оказанию услуг ”БелЮрОбеспечение“.
Вся информация о государственном имуществе, предлагаемом к продаже или сдаче в аренду, в том числе путем проведения электронных торгов, размещается на сайте Госкомимущества на Единой площадке информирования.
Организаторами торгов по продаже государственного имущества, в том числе электронных, выступают продавцы (государственные организации, местные исполнительные органы) либо по договору поручения комитеты Госимущества, которые в зависимости от стоимости и качества оказываемых услуг самостоятельно выбирают оператора электронной торговой площадки.
Закрепление функций оператора электронной торговой площадки только за Биржей, по мнению Госкомимущества, имеет признаки монополии и не будет отвечать повышению качества оказываемых услуг в условиях рыночных отношений.
Закрепление функций организатора электронных торгов только за Биржей возможно путем внесения соответствующих изменений в Указ
№ 677 и все постановления Совета Министров по торгам (462, 342, 609, 608, 1049). При этом необходимо учитывать, что такие изменения повлекут увеличение расходов на организацию и проведение торгов, так как выше указанные государственные организации, как организаторы торгов, проводят их бесплатно.
Заместитель начальника главного
Управления распоряжения имуществом И.Ю.Долгова
