Как арендным договорам не оказаться вне закона
Коммерческий сектор продолжает бурно обсуждать условия заключения договоров аренды. Поскольку привязку арендных ставок к валютному курсу запретили, рождаются новые варианты заключения арендных договоров, порой, противозаконные, порой экзотические.
ВАЛЮТНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ НЕ ПОДОЙДУТ
До последнего времени в договорах аренды часто содержались привязки арендных ставок к курсу иностранных валют, что позволяло арендодателям защитить свои интересы от валютных рисков. Но, как мы уже писали, государство запретило с 23.09.2022 такую практику. До этой даты арендодатели и арендаторы должны исключить из договоров привязку арендной платы к валютному курсу.
Поэтому участники рынка активно ищут альтернативные варианты. Например, как стало известно «ЭГ», одна крупная торговая сеть уже выставила новое коммерческое предложение арендодателю. Суть его в том, чтобы увязывать арендную ставку не с валютным курсом, а с коэффициентом, который в свою очередь будет зависеть от валютного курса. Однако выясняется, что такие договоры могут быть признаны незаконными, и их авторам приходится отзывать подобные коммерческие предложения.
Позиция Минэкономики (есть в распоряжении «ЭГ») состоит в том, что при определении размера арендной платы допустимо использование любых эквивалентов, «сформированных на основе белорусского рубля». В то же время регулятор не рекомендует использовать в договорах аренды не только привязку арендных ставок к курсам иностранных валют, но и не поддерживает закрепление «валютных и опосредованных валютой коэффициентов» (в т.ч. на основе стоимости криптовалют). Поэтому если предприниматели начнут закладывать в арендные договоры валютные коэффициенты, они рискуют нарушить законодательство.
Бизнес-сообществу не хватает НПА, который бы четко разъяснял, что можно, а чего нельзя в связи с запретом на привязку арендных ставок к валютному курсу.
«На данный момент у бизнеса нет ясного понимания, какие условия можно, а какие нельзя закладывать в договоры аренды. Предприниматели опасаются, что в случае проверки их арендные документы будут признаны незаконными, а выручка изъята», – рассказала «ЭГ» вице-председатель Минского столичного союза предпринимателей и работодателей Лилия Коваль.
Поэтому бизнес-союз направил в Минэкономики и МНС запрос о возможности привязки размера арендной платы к иным изменяемым показателям – индексу потребительских цен, ставке рефинансирования, стоимости драгоценных металлов.
ЧТО ДЕЛАТЬ В УСЛОВИЯХ НЕОПРЕДЕЛЕННОСТИ
Несмотря на отсутствие правовой ясности, арендодателям и арендаторам уже приходится готовить проекты новых договоров аренды.
«По моему мнению, никаких привязок арендных ставок к валютному курсу, валютным коэффициентам после 23 сентября не будет, т.к. такие договоренности окажутся вне закона. Поэтому я бы не пытался закладывать в договоры условия, которые официально не будут разрешены законодателями», – рассказал исполнительный директор NAI Global в Беларуси Андрей Алешкин.
Что же делать арендодателям и арендатором в связи с запретом на использование валютных привязок? «Стоит посчитать, как изменение ставок будет ложиться на бизнес-модель компании. Также стоит быть готовым к тому, что арендодатели будут стремиться закладывать валютные риски в рублевую стоимость аренды, либо использовать для этого привязку к инфляции. Возможности арендаторов защитить свои интересы будут зависеть от их веса в глазах арендодателей», – полагает партнер и управляющий директор компании «Коллиерз Интернешнл» Денис Четвериков.
ВЕРОЯТНЫЕ СЦЕНАРИИ
Профессиональные участники рынка коммерческой недвижимости ожидают, что стоимость аренды будет определяться несколькими путями. Скорее всего, в новых условиях в ритейле еще чаще будут распространены случаи, когда арендные ставки будут привязаны к проценту от оборота арендаторов. В сфере офисной и складской недвижимости, скорее всего, арендные ставки будут после 23 сентября индексироваться в договорах на уровень ИПЦ (индекса потребительских цен).
После объявления запрета на привязку арендных ставок к валютным курсам арендодатели уже инициировали переговоры с арендаторами и порой направляют им не стандартные, а индивидуальные коммерческие предложения.
Одновременно с этим эксперты предвидят достаточно сложные переговоры между арендаторами и арендодателями. «Мы видим, что в 2022 г. ИПЦ приближается к 20%. В то же время ранее в договорах часто прописывалось, что в течение года арендная ставка может быть увеличена не более чем на 10%. Поэтому арендодателей и арендаторов ожидают крайне сложные переговоры, как, не привязываясь к валютному курсу, а к инфляции, учесть интересы обеих сторон», – считает А. Алешкин.
ЭКЗОТИЧЕСКИЕ ПРИВЯЗКИ
Теоретически, арендодатели могут привязываться к базовой арендной величине, которая используется для определения арендных ставок в госнедвижимости, либо к изменению индекса строительно-монтажных работ.
Однако вряд ли такой подход, считают эксперты, получит широкое распространение в коммерческом секторе, поскольку упомянутые величины меняются относительно нечасто и не всегда учитывает рыночные тенденции. «Более экзотические привязки к ценам на золото, нефть и прочее так же вряд ли получат широкое распространение, поскольку динамика цен на них далеко не всегда равна динамике курсов валют и такие привязки чаще выглядят слишком специфично для арендаторов», – констатирует Денис Четвериков.
Также маловероятно, что новые договоры, лишенные валютных привязок, предприниматели захотят часто пересматривать. И вряд ли в сложившейся ситуации арендаторы и арендодатели начнут массово переходить на краткосрочные договоры.
https://neg.by/novosti/otkrytj/kak-arendnym-dogovoram-ne-okazatsya-vne-zakona/
ПИСЬМО МИНСКОГО СТОЛИЧНОГО СОЮЗА ПРЕДПРИНИМАТЕЛЕЙ В МИНИСТЕРСТВА НАЛОГОВ И СБОРОВ, ЭКОНОМИКИ, ФИНАНСОВ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ СМ. ЗДЕСЬ:
https://allminsk.biz/o-soyuze/novosti/64547-pismo-soyuza-v-ministerstva
