Минский столичный союз выступает за скорейшее возобновление законодательных норм, дающих арендодателю право определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Об этом сообщается в письме, подготовленном экспертами Союза и направленном в Министерство экономики.
Текст письма:
Исх. № 160 от 13.10.2023
|
Министерство экономики Республики Беларусь |
О представлении информации
В соответствии с письмом Министерства экономики Республики Беларусь (исх. № 16-02-18/8370 от 18.09.2023), полученным ОО «Минский столичный союз предпринимателей и работодателей» (далее – МССПиР) 10.10.2023, по вопросу приостановки действия части второй пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. (далее – ГК) и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь от 25 октября 2000 г. в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, сообщаем следующее.
Согласно статье 46 ГК, юридическими лицами могут быть организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
Так согласно нормам ГК, результаты деятельности юридического лица должны окупать понесенные затраты и создавать экономический смысл осуществления деятельности, преследуя цель получение прибыли.
Однако с учетом существующего ограничения по определению в договорах аренды размера арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, с учетом роста курса иностранной валюты по отношению к белорусскому рублю в течение календарного года, юридические лица, сдающие помещения в аренду, заведомо ухудшают свои финансовые показатели, что на прямую нарушает цель деятельности субъекта хозяйствования - получение прибыли от указанного вида деятельности. Арендаторы в своем большинстве не готовы соглашаться на закрепление в договорах аренды права арендодателя в одностороннем порядке повышать арендную плату, при этом, с учетом существующих курсовых разниц, Арендодатель не покрывает своих расходов на приобретение объекта недвижимости его ремонт, обустройство и развитие инфраструктуры.
Таким образом, указанное ограничение создало существенный перекос в пользу интересов арендаторов в рамках арендных правоотношений за счет интересов арендодателей. В то же время, на рынке арендной недвижимости имеется избыточное предложение площадей, что позволяет сделать вывод об отсутствии положительного эффекта от введения запрета на валютную привязку на количество арендаторов и результаты их деятельности.
Данное обстоятельство объясняется тем, что при существующей конкуренции между арендодателями наличие валютной привязки в договорах аренды не являлось критичным для большинства арендаторов, поскольку уровень арендных ставок регулировался рыночными механизмами. Недостаток квалифицированного персонала, снижение спроса, сложности с трансграничным перемещением товаров и платежей оказывали и оказывают гораздо более существенное воздействие на бизнес и экономику в целом, чем арендные ставки.
Вместе с тем, как указывалось выше, запрет на применение привязки к иностранной валюте, кроме вышеуказанных системных негативных факторов, влияющих на все субъекты хозяйствования, создает дополнительные издержки для арендодателей – т.е., собственников недвижимого имущества, вложивших ресурсы в их создание/приобретение и в эксплуатацию, а также являющихся плательщиками налогов на недвижимость и землю. Фактически, к общему снижению прибыли как у арендаторов, так и у арендодателей, добавляется искусственное вымывание не только прибыли, но и оборотных средств у арендодателей, что напрямую приводит к снижению налоговых поступлений, нарушению сроков выплат по кредитам, снижению инвестиций в основной капитал и ухудшению характеристик сдаваемых объектов за счет снижения уровня их обслуживания.
При этом, на уровне государства, в целях поддержки экспорта практикуется привязка курса белорусского рубля к корзине валют, в составе которой доминирует российский рубль, в результате чего в течение 2023 года курс белорусского рубля к доллару США снизился примерно на 20%, что напрямую отразилось на экономических показателях субъектов хозяйствования, в том числе, на арендодателях.
Сложившаяся ситуация весьма благоприятна для представителей бизнеса Российской Федерации, которые, приходя на рынок Республики Беларусь, имеют возможность, получая доходы в иностранной валюте, арендовать помещения за белорусские рубли по фиксированной ставке, что позволяет им легко вытеснять белорусских конкурентов с рынка либо включать их в свои бизнес-цепочки на подчиненных ролях.
Исходя из изложенного, единственным бенефициаром указанного ограничения является иностранный, в частности, российский бизнес, осуществляющий экспансию на рынок Республики Беларусь.
В случае же возобновления полноценного действия статьи 298 ГК, субъекты хозяйствования, еще на стадии заключения договора аренды, минимизируют возможные риски, связанные с образованием курсовой разницы и последствий инфляции, а учитывая наличие избыточного предложения арендных площадей, отмена запрета на применение валютной привязки в договорах аренды не приведет к существенному одномоментному увеличению ставок арендной платы.
Исходя из изложенного МССПиР выступает за скорейшее возобновление действия части второй пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь от 25 октября 2000 г. в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
